Taux de crédits immobiliers : vers une hausse fulgurante en 2022 ? C'est le moment d'investir !

Comme à l’accoutumée, la banque de France a sorti les nouveaux taux d’usure en vigueur pour ce deuxième trimestre 2022. A la grande surprise de tout un chacun, elle a gardé les taux d’intérêt maximaux à un niveau relativement bas. Cette conjoncture ne devrait pas faire l’affaire des ménages déjà contraints à faire face à une augmentation des taux d’emprunt. Explications…

Le printemps est une période particulièrement favorable au développement du secteur de l’immobilier. Et pour cause, on enregistre près de 30 % des transactions immobilières annuelles durant les mois de mars à mai. Cependant, force est de constater que ce printemps 2022 fait l’objet de nombreux bouleversements. D’une part, le taux de crédit moyen sur 20 ans est en forte hausse à 1,8 % depuis le début de l’année. D’autre part, depuis le mois d’avril, les taux d’usure ont été stabilisés à 2,40 % sur 20 ans. Tout cela a engendré un effet ciseau qui n’arrange en rien la situation des classes populaires et moyennes en France. En effet, ces catégories de ménages auront encore plus de difficulté à obtenir un crédit immobilier au vu de la conjoncture.

Vers un non-accès au crédit immobilier ?

A titre de rappel, le taux d’usure représente le taux d’intérêt maximal que les banques et les établissements de crédit peuvent mettre en place dans le cadre d’un emprunt. Il comprend notamment le taux d’intérêt initial, les différents frais et les primes d’assurance emprunteur. La banque de France se charge de son calcul en moyennant les taux d’intérêts appliqués par les banques au cours du trimestre passé, augmenté d’un tiers. Durant le 1er trimestre 2022, les taux de crédit pratiqués sur le marché étaient à un niveau relativement faible. Par contre, ceux-ci ont augmenté de manière alarmante ces dernières semaines, jusqu’à atteindre un niveau presque similaire à celui du taux d’usure. Par conséquent, les institutions financières voient leur marge de manœuvre réduite face à l’augmentation des taux de crédit et la stabilisation des taux d’usure.

Concrètement, il ne s’avère plus intéressant pour les banques de prêter de l’argent à des taux trop bas pour elles… En parallèle, elles n’ont pas le droit d’aller au-delà du taux d’usure.
Il faut savoir que le taux interbancaire auquel se prêtent les banques entre elles a également très fortement augmenté ces dernières semaines (jusqu’à 1,8 % pour un crédit sur 20 ans).

Aujourd’hui, les ménages les moins solvables jouissent d’un crédit sur 20 ans aux alentours de 2 %, contre 1,45 % en moyenne il y a encore quelques semaines. Le Taux Annuel Effectif Global ou TAEG est susceptible de franchir sans grande difficulté la barre des 2,4 % de taux d’usure si l’on prend également en compte les coûts d’assurance et les frais annexes. A ce rythme, on pourrait s’attendre à ce que ce ne soit plus uniquement la classe moyenne supérieure qui ait des difficultés à bénéficier d’un crédit immobilier, mais bien la classe aisée en raison de l’effet ciseau, et c’est bien le cas maintenant pour plus de 1/3 de nos dossiers en analyse !

Et les prêts non affectés?

Vous êtes encore très peu nombreux à comprendre et à utiliser ces prêts… Et pourtant, certains investisseurs ne jurent que par ces crédits à la consommation. Le principal avantage de ces prêts est de pouvoir financer certains supports d’investissement immobiliers comme les SCPI (Société civile de placement immobilier) sur des durées pouvant aller jusqu’à 15 ans.
Cela nous permet de continuer d’investir de manière optimale sur la création de valeurs en allant compléter l’acquisition de l’immobilier classique verrouillé aux alentours de 35 % d’endettement par des investissements sur des supports résilients et performants. Impossible aujourd’hui de se constituer un patrimoine immobilier sans utiliser cet outil d’endettement et de création de richesses.

Quelles sont les conditions requises pour obtenir un crédit immobilier ?

Si la principale condition évoquée par les banques pour jouir facilement d’un crédit était de percevoir des revenus élevés, cela n’est plus d’actualité. En tant qu’emprunteur, vous devez désormais disposer d’un apport conséquent pour être solvable. Il s’agit, suivant votre cas, d’environ 10 % à  20 % du montant total du bien que vous souhaitez acquérir. Pourtant, il y a quelques mois seulement, les banques proposaient encore des offres alléchantes avec 0 % d’apport. Pour tirer leur épingle du jeu, certains établissements en arrivaient même à régler les frais de notaire à votre place.

Pourquoi les taux de crédit augmentent ?

L’accroissement des taux de crédit est dû notamment à la hausse de ceux des Obligations Assimilables au Trésor. Sachez toutefois que l’augmentation d’un quart de point du taux directeur par la Fed entre en cause dans cette remontée des taux des OAT. Bien que cette décision prise par la Réserve fédérale américaine pour contenir l’inflation aux Etats-Unis n’ait pas pour le moment de répercussion directe sur la vie des particuliers français, elle impacte indirectement sur leur crédit bancaire. La baisse constante des taux des crédits immobiliers et les planchers historiques de 2021 sont bien loin derrière nous si l’on en juge par cette hausse rencontrée depuis ces dernières semaines.

Quid de l’évolution des OAT ?

Les OAT affichent actuellement un taux de 1,49 %, un pourcentage pourtant négatif il y a encore quelques mois. En termes plus clairs, la valeur de refinancement des banques est en hausse. Toutefois, afin que ces établissements puissent conserver leurs marges, ce sont leurs clients qui devront en faire les frais. 

Les OAT françaises ont également subi la hausse des taux de crédits des Etats suite aux interventions de la banque centrale américaine. Cette dernière de préciser qu’elle compte encore procéder à plusieurs hausses d’ici la fin de l’année 2022. De son côté, la banque centrale européenne n’a pas encore modifié ses taux directeurs. Cela ne saurait tarder au vu de l’inflation qui avoisine les 7,5 % au sein de l’Union européenne.

A l’heure actuelle, les banques françaises sont encore en mesure de maitriser un tant soit peu la hausse des taux. Rappelons que durant l’année 2014, lorsque les taux des OAT ont atteint la barre des 1,50 %, les taux de crédit s’élevaient à 3 %. Par conséquent, nous devons nous attendre à ce que les taux augmentent encore durant les prochains mois.

Concrètement, c’est donc la plus belle mécanique de création de richesses et de valeurs qui risque de s’effondrer, ou du moins de perdre une importante partie de son efficience. Dans combien de temps ? Nul ne peut le prédire.

Il faut donc en profiter pour s’endetter maintenant

Actuellement, les conditions n’ont jamais été aussi favorables pour réaliser l’acquisition de biens immobiliers à crédit. Face à un niveau d’inflation en hausse, seuls les moins avisés d’entre nous ont tendance à céder à la panique. 

L’inflation provoque une réduction de notre pouvoir d’achat, c’est un fait ! Si nous disposons d’un capital initial de 100 euros en début d’année et que l’on enregistre une inflation de 5 % sur un an, notre pouvoir d’achat à l’année N+1 sera de 95 euros en termes réels. 

Face à ce type de situation, il est donc préférable que l’argent qui subit les conséquences de l’inflation soit celui que l’on doit à la banque plutôt que le nôtre. Par conséquent, le moment est opportun si vous envisagez d’investir dans l’immobilier à crédit, car plus le taux d’inflation connaîtra une hausse (ce qui est plus que probable dans le contexte actuel)  et plus la valeur réelle de votre dette bancaire sera en baisse.

Concrètement, vos revenus locatifs seront indexés à la hausse sur l’inflation tandis que le poids de votre emprunt diminuera en termes réels. Dans un contexte inflationniste, la valeur des loyers et des actifs immobiliers connaît une hausse alors qu’en parallèle, le crédit bancaire subit une baisse de valeur réelle. L’inflation a ainsi pour avantage de réduire vos dettes tout en augmentant la valeur de ce que vous possédez. 

Exemple :

Avec un taux d’inflation de 5 %, un crédit immobilier à 1 % correspondrait à un taux réel de - 4 % (1 % - 5 %).  Il s’agit là de la réduction annuelle du pouvoir d’achat 

Aujourd’hui, en recourant à un crédit pour acquérir un bien immobilier, vous gagnez 4 % par an en termes réels.

Il s’agit donc d’en profiter afin de pouvoir se préparer à une année 2023 qui s’annonce beaucoup plus compliquée d’un point de vue macro-économique. Vous en avez déjà certainement entendu parler, mais le risque de récession aux Etats-Unis et dans le reste du monde s’annonce comme un problème majeur.

Alors bien sûr, il faudra éviter d'acheter n'importe quoi en immobilier, surtout si l'immobilier classique subit de fortes contraintes de perte de valeur dans un cycle baissier… Mieux vaut attendre le bon moment pour acquérir appartements, maisons et terrains. Mais il reste bien sûr toutes les autres classes d'actifs immobiliers dites résilientes ou dans l’économie réelle !

12.05.2022
credit, immobilier

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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