SCPI à crédit : quels risques et quels potentiels au regard de la crise actuelle ?

Vous vous posez peut être des questions sur vos investissements actés ou futurs face à la crise économique, financière et peut-être bientôt bancaire provoquée par le Covid-19 ? Ceux qui ont investi à crédit dans des parts de SCPI ne risquent-ils pas d’avoir du mal à rembourser leur crédit par manque de trésorerie ? Le risque est-il probable face à une éventuelle baisse de dividende ? Aussi, qu’en est-il du risque de dévalorisation de leurs parts s’il y a nécessité de revendre ?

Voici mon avis sur le sujet,

Baisse des dividendes ? Aucune raison pour les « bons véhicules »

Grâce aux mesures d’aides établies par l’administration, les entreprises victimes de fermeture administrative ont pu minimiser l’impact de la crise. C’est surtout le cas des commerces hors pharmacies, tabac/presse et alimentation. Cela ne permettra forcément pas de régler le problème des retards de loyers, du moins dans l’immédiat. Rappelons que légalement, les locataires dont l’échéance intervient entre le 12 mars et le 27 juillet, et qui ne peuvent s’en acquitter en temps et en heure, ne peuvent être sanctionnés. Toutefois, à terme et pour la majorité des commerces, ces loyers seront perçus. 

Certes, il se peut que certains loyers commerciaux ne soient jamais récupérés pour cause de faillite. Mais faut-il rappeler que les véhicules totalement investis dans les commerces ne représentent que 6,7 % de la collecte du marché des SCPI en 2019 ? De fait, ces pertes ne devraient avoir qu’une conséquence moindre sur la performance globale des SCPI. 

Par ailleurs, à hauteur de 80 %, les encours d’épargnes placés en SCPI sont investis dans des murs de bureaux ou dans des parts de SCPI diversifiées. À court terme, la crise ne devrait avoir qu’un impact mineur sur ces véhicules. Mais à moyen terme, c’est l’évolution de la crise économique qui peut tout changer. Le secteur de l’immobilier tertiaire (commerces, bureaux, locaux d’activité, entrepôts…) peut alors être touché, ce qui influerait grandement sur le montant des loyers perçus. 

Dans tous les cas, la diversification des biens et des locataires – qui fait d’ailleurs la force d’une bonne SCPI de rendement – devrait amenuiser l’incidence de la crise. Il en est de même pour la mutualisation géographique des risques. C’est le cas pour les SCPI qui diversifient leurs placements géographiquement, notamment celles qui investissent à l’étranger sur un marché résistant, à l’instar du marché allemand. Notons également l’existence de SCPI spécialisées, qui sont investies dans des secteurs solides comme la santé (comme Pierval Santé) ou dans la logistique (comme ActivImmo). 

Soulignons d'une part que les entreprises locataires signent des baux commerciaux à long terme avec les SCPI. Elles ne peuvent ainsi procéder facilement à une réduction de la surface louée, et encore plus pour celles qui anticipent une reprise de leurs activités. D’autre part, les SCPI les plus performantes (voir notre sélection 2020) ont également constitué un « report à nouveau » conséquent au fil du temps. À court terme, cette réserve de dividendes non distribués aux investisseurs devrait permettre à ces SCPI de compenser une éventuelle baisse des dividendes versés. 

Une chute conséquente des dividendes ne devrait donc pas se produire sur ces SCPI. Ainsi, pour les épargnants qui ont investi à crédit en SCPI, il n’est pas nécessaire d’augmenter leur effort de trésorerie de manière significative. 

Gardez en tête que la valorisation des actifs se fait sur le long terme 

Après la crise du coronavirus, la relance économique – qui d’ailleurs est une nécessité – devrait annuler toute intention de la BCE à hausser les taux d’intérêt. De fait, à moyen terme, la valeur des biens immobiliers ne risque pas de chuter. Il est tout à fait possible que la valorisation connaisse une baisse sur une courte période à cause du ralentissement des investissements, ce qui réduirait la tension sur les prix des nouvelles acquisitions. Toutefois, même si cela influe négativement (mais temporairement) sur la valorisation, cette situation reste une opportunité pour les SCPI. Elles pourront réaliser des acquisitions dans de meilleures conditions financières. En effet, cette opportunité profite autant pour les épargnants qui détiennent déjà des parts que pour les nouveaux souscripteurs. Toutefois, les détenteurs de parts qui prévoient de vendre devraient reporter leur décision, du moins si un report est envisageable. En tout cas, si l'on prend en compte la hausse prévisible de la demande des acheteurs après cette crise sanitaire, ce report ne devrait pas s’éterniser. 

Avant cette crise, le marché secondaire pour la revente des parts ne représentait qu’environ 1 % des SCPI. Avec l’éventuelle hausse des risques sur les produits financiers et placements bancaires, mais également la probable tendance haussière de la demande de parts de SCPI, la pression sur la revalorisation des parts devrait être positive. 

Aucun risque pour ceux qui ont investi à crédit dans des parts de SCPI 

Même avec le scénario catastrophique d’une baisse de 30 % des dividendes sur deux semestres, les SCPI les plus performantes garderaient un rendement moyen de 4,9 %. Par conséquent, elles seront nettement plus avantageuses qu’un fonds en euros et moins aléatoire qu’un OPCVM. Par ailleurs, soulignons que la reprise des dividendes est une perspective réaliste. Ainsi, investir à crédit en SCPI s’avère être plus que jamais une stratégie rentable. Pour les épargnants, c’est un moyen permettant de mieux gérer leur trésorerie. Mais cela permet tout aussi bien de bénéficier de l’effet de levier du crédit. 

Aujourd’hui, dans un contexte qui reste propice à l’investissement en SCPI, le recours au crédit reste intéressant. Il faut également noter l’avantage net qu’offre l’écart entre le rendement moyen proposé par les meilleures SCPI (5,2 % en 2019) et le taux de crédit (1,9 % hors assurance pour un crédit sur 20 ans). Un écart qui permet de profiter d’un TRI moyen avoisinant les 9 %. Par ailleurs, l’avantage fiscal des SCPI reste attrayant, notamment l’imputation des intérêts de crédit et de l’assurance décès-invalidité sur les revenus fonciers. De plus, acquérir des parts de SCPI en nue-propriété permet, à terme, de se constituer un patrimoine sans fiscalité. 

11.05.2020

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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