D’après les statistiques publiées par l’INSEE, durant l’année 2012, près d’un Français sur 6 avait 60 ans et plus. Cette étude révèle notamment une population vieillissante mais également un accroissement de l’espérance de vie car, d’ici 2060, près du tiers des Français dépasseront les 60 ans. La tendance semble même prévoir qu’environ un Français sur 6 serait âgé de plus de 85 ans durant cette même année. En prenant en compte cette conjoncture, il semble logique que le marché des EHPAD constitue un potentiel particulièrement intéressant sur le territoire français. Par conséquent, une demande estimée à 10 000 nouvelles places par an, en résidence médicalisée, serait envisageable pour les 10 prochaines années.
L’investissement dans une résidence EHPAD reste particulièrement prisé pour plusieurs raisons. Il propose notamment une fiscalité des plus favorables, une rentabilité avoisinant les 5,5 %, ainsi qu’une croissance en nette progression. Tour d’horizon sur ce secteur d’investissement aux multiples avantages.
L’EHPAD, qu’est-ce que c’est ?
Un Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, plus communément appelé EHPAD, est une résidence de services destinée à accueillir des individus de plus de 60 ans en perte d’autonomie. Ces personnes d’un âge avancé nécessitent un suivi médical régulier ainsi qu’un accompagnement rigoureux de tierces personnes. Les résidents d’un EHPAD sollicitent notamment des prestations de médecins, aides-soignants et infirmiers. Ils bénéficient également de services pratiques au quotidien tels que les repas, le logement et les soins divers.
Un investissement dans une résidence EHPAD prône de nombreuses valeurs sociétales à travers :
- Un accompagnement de choix
- Un respect de l’individu, de ses droits et libertés
- Un engagement d’entretien et de sécurité
- Une garantie de soins et de suivis réguliers
- Une anticipation des besoins à terme
L’investissement dans une résidence EHPAD peut être effectué :
- par l’intermédiaire du régime LMNP, ou Location Meublée Non Professionnelle : ce régime vous permettra de profiter d’un dispositif d’amortissement comptable et d’une défiscalisation des loyers perçus.
- via le décret Censi-Bouvard : grâce à cette loi, vous pourrez bénéficier non seulement d’une réduction fiscale, à raison de 11 % de la valeur de votre investissement, mais aussi d’un remboursement de la TVA de 20 % pour tout achat d’une résidence neuve.
- à travers le statut LMP, ou Location Meublée Professionnelle : ce régime vous donnera accès à un amortissement du bien et à un remboursement de la TVA. Vous profiterez également de frais déductibles concernant les dépenses d’insertion et d’affiche, les droits d’enregistrement et celles de notaire. Dans la mesure où le bien immobilier aurait été acquis durant une période de plus de 5 ans, vous ne serez plus sujet ni à l’imposition sur les plus-values ni aux mesures relatives à l’Imposition sur la Fortune Immobilière.
Ce type d’investissement est également la meilleure alternative pour se délester des différentes contraintes de gestion. En effet, vous disposerez d’un gestionnaire de l’EHPAD qui sera notamment en charge de la perception des loyers, et des différentes tâches administratives encombrantes et chronophage. Cette mesure prend effet à compter de la signature du bail commercial.
Les facteurs de succès d’un investissement dans un EHPAD
L’investissement dans un EHPAD est une solution particulièrement profitable aux investisseurs potentiels. Il est toutefois nécessaire de prendre en considération certains paramètres avant toute investigation :
1. L’établissement des conditions du bail commercial
Ce contrat constituera la garantie de votre accord avec le gestionnaire de la résidence de services, tout au long de votre investissement. Avant toute signature, assurez-vous que l’exploitant prenne en charge :
- la responsabilité civile et professionnelle
- l’achat et l’entretien du mobilier
- les charges locatives récurrentes
- les taxes concernant les ordures ménagères
- la rénovation et remise aux normes des outils et appareils médicaux
- les gros travaux, relatifs aux articles 605 et 606 du Code civil
2. La vérification de la solvabilité du gestionnaire
Le succès d’un bon investissement dans une résidence de services repose notamment sur la solvabilité de l’exploitant. Ainsi, il est important de bien s’informer sur les compétences et l’expertise du gestionnaire, dans le cadre de l’anticipation d’un éventuel dépôt de bilan. Il serait donc plus judicieux de prendre connaissance du nombre de lits et résidences gérés, mais aussi du chiffre d’affaires généré durant les dernières années. Optez de fait pour un gestionnaire ayant les compétences requises pour l’exploitation de résidences de services.
3. L’analyse du taux de remplissage
Cette tâche incombe principalement au gestionnaire qui a l’obligation de s’occuper de toutes les tâches administratives et de gestion. Il reste soumis aux conditions du bail commercial, qui lui impose notamment le versement de loyers réguliers dans le cadre de ses obligations de résultat. Toutefois, en effectuant une analyse du taux de remplissage, vous pourrez avoir un aperçu de la situation financière du gestionnaire et de sa résidence.
4. Le choix du lieu
Comme dans tout type d’investissement immobilier, il est nécessaire de bien choisir le lieu où effectuer ses activités. Dans le domaine de l’investissement en résidence EHPAD, la localisation de la résidence de services n’est pas prioritaire. Il s’avère toutefois nécessaire de choisir une ville plaisante, agréable à vivre, et particulièrement prisée par les personnes d’un âge avancé.
5. L’accompagnement par un professionnel
Afin d’optimiser le taux de succès de votre investissement en résidence EHPAD, sollicitez l’accompagnement d’un professionnel. Nous vous proposons des services de qualité pour vous conseiller et vous assister dans le cadre de votre projet. Nos conseillers patrimoniaux et experts-comptables vous proposeront des solutions efficaces et à long terme pour pérenniser votre investissement.
Des conseils avisés pour les futurs investisseurs
Les nombreux avantages qu’offre un investissement en résidence EHPAD s’avèrent indiscutables. Cependant, pensez à prendre méticuleusement en compte les différents critères cités précédemment. En plus d’une étude rigoureuse du marché dans lequel opérer, le recours aux services d’un professionnel en gestion de patrimoine est de mise. Puisque ce type d’investissement s’effectue généralement sur le long terme, les conseils et recommandations d’experts dans ce domaine sont indispensables.
