Quel dispositif est le plus efficace entre le LMNP classique et la loi Bouvard ?

L'investissement en LMNP permet non seulement de générer une forte rentabilité, mais également de diversifier et développer son patrimoine immobilier. L'investissement dans une résidence de services peut être effectué suivant plusieurs formules. Etant régi par un dispositif fiscal spécifique, ce type d'investissement locatif doit répondre à certaines normes en vigueur : un logement meublé et pourvu des équipements et services nécessaires au quotidien des résidents.

 Au cours d'un investissement en LMNP, les revenus générés seront imposés au titre des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux, que vous optiez pour le dispositif Censi-Bouvard ou l'amortissement classique.

Certaines conditions doivent être respectées au préalable afin de pouvoir profiter du statut LMNP. Il faudra notamment que vous ayez contracté un bail commercial avec un gestionnaire de la résidence en question et que vos revenus liés à la location meublée soient inférieurs à 23 000 euros. De plus, vous ne devrez pas être enregistré dans le RCS ou Registre du Commerce et des sociétés sous le statut de LMP ou Loueur de meublé professionnel.

 

LMNP classique ou Censi-Bouvard ?

Le dispositif LMNP

De nombreux avantageux fiscaux peuvent être acquis à travers un investissement dans une résidence de services. Il s'agit principalement du remboursement de la TVA liée à l'investissement c'est-à-dire 20 % de la valeur totale TTC. Vous profiterez également d'un amortissement sur le mobilier pour une durée de 5 à 7 ans ainsi que sur l'immobilier pendant 20 à 30 ans. Vous bénéficierez ainsi d'une défiscalisation conséquente sur vos revenus locatifs sur le long terme. Puisqu'aucun déficit foncier n'est possible avec les amortissements, ceux-ci pourront être reportés à souhait sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux à venir. Il sera notamment possible de générer des revenus défiscalisés à terme.

Le dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard propose également de nombreux avantages aux investisseurs. Avec ce dispositif, vous aurez droit à un remboursement de votre TVA, mais aussi d'une réduction fiscale de l'ordre de 11 % sur la valeur HT du bien immobilier sur une période de 9 ans. A noter que la valeur de l'investissement ne doit pas dépasser 2 logements et 300 000 euros au cours d'une même année. Dans la mesure où la valeur de la réduction fiscale excède celle de l'impôt à payer, un report peut être envisagé pendant une période de 6 ans. A compter de l'achèvement de la construction de l'immeuble, la réduction fiscale pourra être entamée.

Une fois que la valeur de la TVA sera remboursée, le bien immobilier devra être gardé durant une période de 20 ans. Faute de mieux, le fisc pourra exiger une quote-part de la TVA.

Vous prévoyez d'effectuer une donation de votre bien avant la fin de la détention obligatoire de 9 ans ? Vous serez ainsi dans l'obligation de reverser les réductions fiscales générées à l'administration. De plus, vous ne bénéficierez plus des avantages en termes d'impôts. Par conséquent, il est conseillé de réaliser toute donation après les 9 premières années de détention.

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Les investisseurs concernés

Le statut LMNP

Un investissement en LMNP est principalement destiné aux contribuables en quête de revenus additionnels défiscalisés. Le contrat d'investissement est concrétisé par un bail commercial établi sur le long terme. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les personnes présentant une TMI ou Tranche Marginale d'Imposition supérieure ou égale  30 %.

Le but de ce type d'investissement demeure la constitution de revenus complémentaires défiscalisés en vue de conforter la retraite. Les personnes soumises à l'Impôt sur la fortune immobilière peuvent effectuer un démembrement en fonction de leurs objectifs.

La déficalisation Censi-Bouvard

Le statut de LMNP peut être associé au dispositif Censi-Bouvard. Toutefois, en bénéficiant d'une réduction d'impôts en Censi-Bouvard, vous n'aurez plus droit à un amortissement sur le bien en question.

Ce présent dispositif est dédié principalement aux personnes sujettes à une imposition inférieure à 3000 euros, avec un Taux Marginal d'Imposition qui ne dépasse pas les 14 %. Grâce à ce type d'investissement, vous pourrez faire évoluer votre patrimoine à travers une réduction d'impôts conséquente et des coûts d'investissement relativement moins importants par rapport aux autres types de dispositifs. Il permet notamment de se créer un patrimoine à partir d'un budget restreint et de profiter de l'effet levier pour conforter votre retraite.

 

Dans quel type de bien investir ?

Les résidences Séniors

Ce premier type de résidence est dédié aux personnes d'un âge avancé, mais présentant une certaine autonomie. Les résidences Séniors disposent toutefois de services de conciergerie, de livraison de repas, mais aussi d'animations pour les résidents.

Les résidences EHPAD

Ces Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes proposent des services spécifiques destinés aux personnes nécessitant des soins et suivis réguliers. Ils disposent de chambres médicalisées assurant une prise en charge permanente de ces personnes dites "dépendantes".

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont principalement composées de logements de types studio et T2. Elles proposent des services pratiques tels que la laverie, la cafétéria, la salle de sport ou d'étude, etc.

Les résidences de tourisme

Ce type d'établissement dispose de logements destinés aux touristes et mis en location pour une période déterminée. En plus des services nécessaires au quotidien des occupants, les résidences de tourisme sont également dotées d'une infrastructure adaptée au bien-être des locataires : piscine, spa, etc.

Les résidences d'affaires

Ces résidences ont pour principales cibles les hommes d'affaires en déplacement. Ainsi, elles proposent des salles de réunion, des espaces de coworking ainsi qu'une connexion à haut débit.

 

Synthèse de l'investissement LMNP classique et en défiscalisation Censi-Bouvard

Bon nombre d'avantages peuvent être perçus, tant au niveau du dispositif LMNP que Censi-Bouvard.

La location en meublé permet non seulement de générer des revenus immédiats, mais accorde également une garantie sur les revenus locatifs. A travers ce dispositif, vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires défiscalisés et éventuellement du levier de crédit. Selon vos objectifs, vous pourrez également revendre vos parts, mais aussi les transmettre à une tierce personne en cas de décès.

La défiscalisation Censi-Bouvard accorde des avantages significatifs comme le droit à une réduction d'impôts et à une garantie sur les revenus locatifs. Sous certaines conditions, vous pourrez aussi bénéficier du système de levier de crédit. A noter que ce dispositif s'aresse aux personnes présentant un Taux Marginal d'Imposition qui n'excède pas les 14 %.

L'investissement sous le statut LMNP vise donc principalement les investisseurs disposant de liquidités ou d'une capacité d'endettement. Son principal intérêt réside dans la défiscalisation des revenus complémentaires générés. En raison de la réduction d'impôts, la loi Censi-Bouvard reste favorable aux personnes faiblement fiscalisées et présentant une capacité d'emprunt restreinte.

Via le bail commercial que vous aurez contracté avec le gestionnaire, vous bénéficierez de garanties de sécurité, de rentabilité, mais aussi d'une visibilité de votre investissement sur le long terme.

Si vous prévoyez de réaliser un investissement en LMNP ou Censi-Bouvard, sollicitez les services d'un professionnel pour vous conseiller dans vos démarches.

Obtenez les conseils d'un gestionnaire de patrimoine indépendant

 

 

 

08.08.2018
lmnp

Auteur: La Financière

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