Stratégie patrimoniale : Pourquoi rester locataire plutôt que de devenir propriétaire ?

Ca y est, j’ai un CDI, je vais pouvoir acheter ma résidence principale et quitter ma location. Je ne veux plus avoir à financer mon propriétaire, afin qu’il s’enrichisse pendant que je travaille pour lui régler mon loyer. Je vais pouvoir ainsi économiser, voire m’enrichir même. Et si je dois d’abord acheter plus petit, ce n’est pas grave, je revendrais ou je louerais dès que je peux emprunter plus pour déménager : de petit à de plus en plus grand ! De toute façon, c’est mieux de rembourser un crédit pour soi que de payer un loyer à autrui, pour quasi le même montant !

Et si ce raisonnement n’était plus juste ? Aujourd’hui, penser que rembourser un crédit pour l’acquisition de sa résidence principale, pour s’enrichir et développer son patrimoine, est une fausse croyance. En tant que primo-accédant, il est difficile de s’imaginer qu’être propriétaire revêt un coût plus important que le paiement des loyers. Il est pour cela essentiel, avant de décider d’acquérir sa résidence principale, de prendre en compte plusieurs facteurs. « Acheter sa résidence principale ne se résume pas à financer le bien en lui-même. Les frais d’acquisition, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance-crédit, les frais d’agence… font partie du décor » (Yannick HARMON).

Tout d’abord en tant que locataire

Quand je suis locataire, je choisis un logement et je règle le loyer mensuellement à mon propriétaire, soit en direct, soit via une agence immobilière. Je peux payer des frais d’agence, et pour certains la taxe d’habitation. Je prends également une assurance habitation. Je peux déménager quand je le souhaite : quand mes revenus me permette de prendre plus grand dès que la famille s’agrandit, ou plus petit dès que les enfants quittent le nid. Je dois certes donner un dépôt de garantie représentant aujourd’hui un mois de loyer, que je récupèrerais à la sortie des lieux, si j’ai pris soin du logement.

Lorsque je rencontre un problème sur le logement, je contacte le propriétaire, l’agence, l’assurance, qui font intervenir un professionnel et règlent la facture. Je n’ai donc aucun autres frais à débourser, et surtout pas de préoccupations de travaux plus ou moins prévus (ou imprévus !). Je n’ai pas non plus de charges liées à ce bien, d’acquisition, fiscales, locales ou d’entretiens.

En tant que propriétaire

J’ai trouvé un bien à acheter et dans lequel je souhaite habiter. Je passe chez le notaire (entre 4 et 8% de montant du bien, selon si c’est dans l’ancien ou le neuf), et paye des frais d’agence.

J’ai emprunté, car je sais qu’il vaut mieux passer par le crédit, excellent outil contre-inflation. Je dois donc payer tous les mois à ma banque une mensualité à trois composantes : le remboursement du capital (un petit peu tous les mois), des intérêts d’emprunts (d’abord beaucoup, puis de moins en moins), l’assurance (en cas de décès, chômage, invalidité). Je dois garder longtemps mon bien, ou faire une très belle plus-value, pour pouvoir amortir ces frais d’acquisition.

J’aménage donc, et je prends une assurance habitation, je paye ma taxe d’habitation - le cas échéant, tout comme un locataire. Mais en plus, j’ai un logement lourd en charges cachées : les frais des syndics et de copropriété, d’entretiens. Je débourse pour les petites et grosses réparations.

Deux possibilités : soit j’ai acheté dans l’ancien, et j’ai des mises aux normes, des frais d’entretiens et de travaux, soit j’ai acheté dans le neuf, et je pense ne pas avoir grands frais les premières années. A tort. « Les experts estiment à environ 1 % les frais d’entretiens annuel d’un bien immobilier. Mais cela peut monter à 2, voire 3 % pour les grandes maisons, dans l’ancien, ou plus encore s’il y a un grand jardin » (Yannick HARMON). Il faut également prévoir entre 2 000 et 3 000 € par an pour la piscine, et près de 5 000 € par an pour l’entretien du jardin.

Ensuite viennent les impôts locaux, dont la taxe foncière : le propriétaire en est le seul redevable, une fois par an, sur le bâti et le non-bâti.

Plus de frais en tant que propriétaire que locataire :

comparatif locataire propriétaire 2

A ce stade du raisonnement, il est constatable raisonnablement que le coût est plus important pour un propriétaire plutôt que pour un locataire de sa résidence principale. C’est la raison pour laquelle, lorsqu’un français devient propriétaire, il est obligé de se serrer la ceinture, et se restreint alors sur d’autres postes, comme les sorties, les loisirs… Le niveau de vie tend à décroître avec l’acquisition de sa résidence principale.

Alors, pourquoi devenir propriétaire de sa résidence principale ?

D’autres objectifs que l’accroissement des richesses ou l’augmentation du niveau de vie peut pousser quelqu’un à devenir propriétaire. L’envie d’être chez soi, de pouvoir faire ce que l’on veut du logement. Il faut se rendre à l’évidence, quand on est chez soi, on décide. Mais pas vraiment... Il faut prendre en compte l’avis de la copropriété pour installer un parquet dans un appartement, ou encore des Bâtiments de France pour une extension, par exemple. Ces travaux de réaménagement peuvent devenir compliqués, fastidieux en paperasse, architectes, plans et demandes.

Néanmoins, l’envie d’être chez soi est une donnée importante, à prendre en compte dans la construction de votre vie et la prise de vos décisions. C’est un point important, et vous devez tenir informé votre conseiller en Gestion de Patrimoine pour qu’il puisse optimiser vos stratégies patrimoniales en accord avec votre psychologie. Il vous trouvera les meilleures solutions correspondant à vos envies.

Vous devez également, avec votre conseiller, anticiper la retraite, qui suscite beaucoup de craintes et influencent énormément de décisions quant à acquérir sa résidence principale : ne plus avoir de loyers ou de crédits à la retraite et préparer cette baisse de revenus.  Cette demande cache en réalité une volonté, dissimulée quant à elle par une crainte. La crainte de ne pouvoir maintenir son niveau de vie à la retraite, la volonté de faire face de manière pérenne à cette sortie régulière de capitaux quant au toit sur sa tête. C’est la raison pour laquelle vous projetez d’être propriétaire de votre résidence principale à la retraite, et d’avoir fini de rembourser le crédit à la banque. Plus de loyers, plus de colocation bancaire pour cette phase décisive. Cela ne garantit néanmoins en rien le train de vie à la retraite…

De plus, à la retraite, les enfants sont (ou seront sous peu) partis, et la maison idéale deviendra trop grande, trop lourdes en charges, en entretien (elles ne diminuent pas à la retraite !!). « C’est trop grand pour nous maintenant ». L’éloignement familial, l’éclatement géographique ne favorisent pas non plus une retraite à 100% dans sa résidence principale.

Les retraités revendent alors leur bien pour acheter plus petit, si le marché de l’immobilier permet d’effectuer une plus-value, en tenant compte de l’ensemble des charges directes et indirectes, sur toute la durée de détention du bien. Ou alors la maison familiale est louée, et les parents déménagent, mais là interviennent les problématiques des propriétaires-bailleurs : la recherche de locataire qui règle tous les mois son loyer, l’entretien du bien, le paiement des charges propriétaires et les impôts sur les revenus locatifs…

Et après la phase « je profite » à la retraite vient souvent le moment où la dépendance apparait, et il faut trouver des solutions pour sécuriser le logement et la personne dépendante. Les centres d’accueil de qualité se développent, et les parents quittent la maison familiale, laissée vide et qu’il faut entretenir, et payer les charges, pour que le bien ne se dégrade pas… afin de pouvoir transmettre un jour du patrimoine aux enfants. Les parents ont une envie : donner à leurs enfants le fruit de leur effort, pour que ces enfants puissent « avoir quelque chose ». Malheureusement, dans les faits, la transmission est un sujet épineux : les désaccords dans la fratrie, la charge des décisions à prendre, la pression des droits et frais à payer…
Le cadeau des parents devient vite un fruit empoisonné, n’entraînant que dépenses et conflits.  A la Réunion, particulièrement, la paralysie du foncier est constatée « du fait de l’existence de nombreux biens immobiliers détenus sous le régime de l’indivision successorale avec souvent des héritiers pluriels, parfois éloignés du territoire, et des relations conflictuelles ». Ces imbroglios « nuisent à une politique publique du logement efficace, entravent le développement économique et mettent en péril la salubrité publique du fait de bâtiment délabrés et terrains abandonnés ou prolifèrent maladies et troubles à l’ordre public ». N’oublions pas le montant des droits de succession et des frais de notaires à régler, souvent peu anticipés, qui obligent alors les héritiers légaux à vendre un bien immobilier afin de pouvoir régler la succession. Deux possibilités : ils vendent bien et règlent en plus de frais de succession de l’impôt sur la plus-value ; ils vendent mal et se retrouvent avec un capital amoindri.

Ainsi, le rêve de devenir propriétaire de sa résidence principale peut vite se transformer en cauchemar, et contrecarrer tous les plans de vie, en entrainant des problématiques qui auraient pu être contournables. Rester locataire de sa résidence principale permet non seulement d’économiser sur le long terme, mais également de se sécuriser une tranquillité d’esprit.

Alors que faire ?

La donne a ainsi incontestablement changé depuis quelques années, et être propriétaire de sa résidence principale n’apporte plus autant d’avantages que du temps de nos grands-parents. Dans ce contexte actuel socio-politico-économique très tendu, faire appel à sa seule ressource pour atteindre ses objectifs n’est plus optimum. En effet, rembourser la banque (ou acheter en comptant) pour son propre logement résidentiel entraîne l’action d’un unique protagoniste : seul le propriétaire paye pour acquérir son patrimoine. Faire appel à la participation d’un nouvel acteur permet de soulager les charges supportées par le propriétaire. Les charges régulières du propriétaire-bailleur s’en trouvent alors allégées grâce à la récupération de revenus. Le propriétaire-bailleur peut alors ainsi allouer une partie de ses efforts à la réalisation d’autres objectifs.

Prenons un exemple avec un cas concret. Mr F. hésite entre acquérir sa résidence principale (pour 300K€) ou rester en location (loyer : 1 000€/mois), et se demande s’il pourra investir pour préparer sa retraite, tout en développant son patrimoine, et en optimisant sa succession. Réalisons la projection sur 20 ans.

comparatif propriétaire locataire

Monsieur F locataire aura, dans 20 ans, des revenus de son investissements de 724 €/mois, et créé un capital triple net de 80 211 € (revalorisation minime sécuritaire). Il aura économisé en moyenne 870,88 €/mois sur la période, ce qui représente sur 20 ans 209 011,20 €.
Cette capacité mensuelle ainsi dégagée lui permet alors d’améliorer son train de vie à l’instant T, ou de continuer d’investir pour atteindre ses objectifs futurs, voire même la possibilité de faire les deux ! Ainsi, grâce à la location, Monsieur F va à la fois augmenter son niveau de vie actuel et futur, mais également ses possibilités d’investissements. Du fait de revenus complémentaires, sa capacité d’emprunt s’en verra augmentée, ce qui va lui permettre d’emprunter plus, et d’utiliser pleinement l’effet de levier du crédit plus rapidement qu’en étant propriétaire de sa résidence principale.  

En raison de l’intervention de tiers dans le financement de son patrimoine, comme la banque via le crédit et le locataire via les revenus, Monsieur F peut objectiver de tripler son capital avec un effort mensuel amoindri, et envisager son futur de manière sereine et pérenne, quel que soit les événements qui arriveront. En rajoutant des avantages d’optimisation fiscale, Monsieur F a même la cerise sur le gâteau.

Mais alors dans quoi investir en restant locataire ?

Viens alors le Quid sur le type d’investissement vers lequel s’orienter. Il en existe plusieurs, du financiers à l’immobilier, du volatil au sécuritaire, du peu de rendement aux gros rendements… Toute une liste de solutions diverses et variées, adossées ou non à des lois de défiscalisation. Cela rend faisable l'élaboration d'une stratégie patrimoniale, néanmoins impossible sans un travail au préalable : il est utopique de croire trouver seul la solution d’investissement répondant à ses objectifs, ses besoins et ses moyens sans avoir effectué un entretien avec votre conseiller en gestion de patrimoine. Il aura une vision globale de votre situation actuelle et future, et les connaissances suffisantes pour vous orienter vers telle stratégie, tel ou tel type d’investissement.
Il vous permettra d’éviter les pièges des solutions communes, tel que les revenus locatifs ou de location saisonnière,  en vous présentant des solutions originales, toujours investit dans de l’économie réelle : il faut pouvoir trouver les investissements les moins chargés et fiscalisés, avec le plus de sécurité possible. Il permettra également de préparer les impacts sur d’autres paramètres patrimoniaux en tenant compte de votre vie complète, de l’ensemble de votre situation, et éviter ainsi les problématiques futures et sous-jacentes.

Concentrer ses efforts sur le développement de ses possibilités d’investissement, optimiser ses gains et le rendement en allégeant son train de vie actuel, lutter contre l’inflation en préparant sereinement les différentes étapes de sa vie…. c’est ce que nous vous proposons d’étudier lorsque nous vous déconseillons d’investir dans votre résidence principale. Il n’est donc plus besoin de se serrer la ceinture, il est temps de faire un bilan de votre situation et de prendre de nouvelles décisions. Être locataire est aujourd’hui une solution stratégique patrimoniale, pour que demain ressemble à ce que vous avez décidé aujourd’hui.

20.06.2019
Gestion du patrimoine, Avis d'experts

Auteur: Gwendoline Colson

Conseillère en gestion de patrimoine privée - La Financière Investissement
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