Pourquoi préparer sa retraite avec un investissement locatif ?

A l'approche de la retraite, beaucoup de Français s'interrogent : comment préserver leur pouvoir d'achat avec des revenus qui forcément de manière conséquente ? Le système actuel de retraite par répartition qui s’appuie sur le principe de solidarité entre générations, incompatible avec une population vieillissante, et les différentes réformes à venir ne sont également pas faits pour les rassurer. Dans un tel contexte, réaliser un investissement immobilier locatif peut s’avérer une solution pertinente pour s'assurer un revenu complémentaire et se constituer un patrimoine pérenne. Acheter un logement ou de l'immobilier professionnel en vue de le louer présente en effet de nombreux avantages. Une rentabilité importante, une bonne lisibilité, des avantages fiscaux (défiscalisation, récupération de la TVA, fiscalité des BIC), la possibilité de transmettre un bien à ses enfants... autant d’atouts qui vous permettront de vous assurer une retraite plus confortable.

Pour anticiper la baisse de vos revenus

Votre départ à la retraite s'accompagnera d'une forte baisse de revenus. C’est en effet une étape de votre vie où vous percevrez des pensions dont le montant sera très inférieur à votre salaire.

Cette perte de pouvoir d’achat est l’une des premières raisons pour lesquelles les Français choisissent de préparer leur retraite en investissant dans l’immobilier locatif. Ils peuvent ainsi compléter leur pension par un revenu complémentaire, constitué des loyers reçus chaque mois.

Comment évaluer la diminution de vos futures ressources ? Le premier bon réflexe consiste à établir précisément votre taux de remplacement, qui exprime le ratio entre vos derniers salaires nets et le total net de vos futures pensions.

En 2015, une étude de la DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques) révélait un taux de remplacement moyen de 50 % pour les personnes qui ont réalisé une carrière complète.

Attention ! Un montant maximum de la pension de base a été fixé en fonction du plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS). Dans ces conditions, un retraité peut perdre parfois plus de 60 % du montant de son dernier salaire suivant l’importance de ses anciens revenus d’activités.

Cependant, cette moyenne peut varier considérablement selon votre régime de retraite.

Afin de vous faire une idée précise du montant de votre pension, vous pouvez profiter de nombreux sites d'information, comme celui de la CNAV (Caisse Nationale d'Assurance Vieillesse), auprès duquel vous pouvez demander votre relevé de carrière et connaitre votre nombre de trimestres acquis. Vous pouvez ensuite réaliser des simulations sur info-retraite.fr pour établir avec précision le montant de votre retraite à venir.

Le mieux étant bien sûr de faire appel à l’un de nos conseillers parfaitement formés à toutes les problématiques de la retraite. Celui-ci sera à même de répondre à toutes vos questions et d’estimer de manière précise votre retraite future.

Pour obtenir un complément de ressources

Malgré le fait qu’il s’accompagne d’une forte baisse de revenus, le départ en retraite est aussi le début d’une nouvelle période de vie active.

Par chance, notre espérance de vie s’est prolongée et nous restons en bonne santé de plus en plus longtemps. Autant d’années pendant lesquelles vous souhaiteriez réaliser mille et un projets.

Des vacances à financer, une voiture à acquérir, une rénovation ou un agrandissement de votre résidence principale, des enfants à aider… votre pouvoir d’achat préservé vous permettra de savourer pleinement une retraite heureuse.

En investissant dans un support immobilier pour le louer, vous disposerez d'un revenu complémentaire. Les loyers que vous percevrez chaque mois représenteront une manne régulière avec laquelle vous pourrez assumer toutes les dépenses nécessaires à votre confort de vie.

De plus, en quittant la vie active, vous aurez le choix : soit compléter vos revenus en continuant de percevoir les loyers, soit vendre et récupérer le capital pour financer un projet retraite. Vous avez également la possibilité de récupérer le logement pour y vivre, vous ou l'un de vos proches.

Selon la nature du bien, vous pouvez aussi envisager d’y passer des vacances et de le louer sur de courtes durées lorsque vous ne l'utilisez pas.

Pour profiter d'un investissement rentable

immobilier locatifPlacement à long terme et aux risques limités, l'investissement dans l'immobilier présente une rentabilité particulièrement attractive. Il offre également la sécurité d'un capital préservé qui peut acquérir une plus-value au fil du temps.
En moyenne, un investissement dans l'immobilier locatif ou professionnel vous accorde aujourd’hui une rentabilité nette qui varie le plus souvent de 3 à 7 %. Le choix du support immobilier doit être déterminé par votre niveau d’imposition actuel et à venir, et par vos objectifs présents et futurs (transmission, sécurisation de la famille, etc.).

On comprend tout de suite l’intérêt d’une telle opération, si on compare cette rentabilité aux autres produits financiers. Par exemple, les assurances-vie basées sur les fonds en euros présentent un rendement brut en chute de 1 à 1,5 % sur l'année 2019, et cela sans considérer la fiscalité et les prélèvements sociaux. Quant aux placements financiers qui rapportent davantage, ils ne sont pas, pour la plupart, conçus pour générer un revenu régulier et « lisible » dans le temps.

Un support immobilier offre aussi l’avantage d’apporter une protection contre l’inflation, ce que ne permet pas un support financier, et donc de protéger « la rente » contre la perte de pouvoir d’achat importante que représente l’inflation.

Par ailleurs, l’attractivité de l’investissement locatif est très fortement renforcée par les conditions du crédit immobilier qui est aujourd’hui exceptionnellement bon marché. Depuis près de trois ans, les taux d’emprunt immobilier n’ont cessé de diminuer. Et désormais, ils s’établissent à des niveaux historiquement bas (0,96 % en moyenne sur 15 ans, en fin sept 2019). Vous avez ainsi plus d’opportunités pour acquérir le bien immobilier de votre choix en augmentant la rentabilité de l'opération.

Un bon support immobilier (LMNP ou SCPI suivant votre TMI par exemple) avec un rendement locatif brut de 4,5 % (via un bail commercial), couplé à un crédit sur 20 ans, permet d’envisager à terme un revenu locatif net de charges et de fiscalité équivalent à 2, voire 2,5 fois l’effort de trésorerie mensuel moyen que vous aurez décaissé sur la durée du crédit !

Par exemple, l’acquisition d’une chambre meublée en EHPAD ou en résidence service senior à crédit sur 20 ans représente un effort d’épargne mensuel moyen de 280 euros et devrait générer au terme du crédit 620 euros de retraite nets d’impôt et de charges / mois.

Enfin, la rentabilité de votre investissement locatif peut être augmentée par certains avantages fiscaux dont vous pouvez profiter (statut LMNP et LLE, Pinel, Déficit foncier, etc..).

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Pour réduire vos impôts grâce aux dispositifs de défiscalisation

Si l'immobilier locatif est aujourd'hui un placement présentant un très bon rapport risque/rentabilité, c'est aussi parce qu'il vous permet d'accéder aux nombreux dispositifs de défiscalisation mis en place par le gouvernement.

Le mécanisme est simple : en investissant dans un bien immobilier locatif, une partie de la somme investie vient se déduire de vos impôts, sous réserve de respecter les conditions imposées par ces différentes lois. Le bonus peut être considérable !

Quelles sont les conditions pour bénéficier de ces différents dispositifs de défiscalisation ? Elles concernent généralement l'achat d'un bien neuf ou à rénover, la zone géographique du logement acquis, et le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.  Par exemple, la loi Pinel, qui a succédé à la loi Duflot, permet notamment aux investisseurs de choisir la durée de location, dont dépend le taux de la réduction d'impôt (12 % du prix d'achat du logement pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). Elle peut également vous permettre, depuis le 1er janvier 2015, de louer votre bien à un ascendant ou descendant, membre de votre famille, etc.

reductionL’investissement en logement meublé professionnel (LMP), ou non professionnel (LMNP), vous permet de défiscaliser vos revenus locatifs grâce à l'amortissement comptable, de bénéficier éventuellement d’une exonération de plus-value et de récupérer le montant de la TVA sur votre acquisition. Vous pouvez investir dans des logements meublés en résidences de services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants, ou encore dans une résidence d’accueil et de soin agréée, voire dans des locaux commerciaux !

D'autres dispositifs peuvent également être très avantageux. On peut citer les lois Malraux et Monuments Historiques, grâce auxquelles vous pouvez profiter d’avantages fiscaux très attractifs en investissant dans un bien avec travaux ou dans un bien classé monuments historiques. Cela vous donne accès à un patrimoine de grande qualité à forte valeur patrimoniale et donc susceptible de prendre plus de valeur que l’immobilier locatif « conventionnel ». Les opérations « clés en main » en déficit foncier permettent de neutraliser totalement la fiscalité sur vos revenus fonciers (CSG RDS et revenus locatifs). Ces opérations, si leurs localisations le permettent, peuvent également par la suite de changer de régime fiscal (passage en location meublée) pour accroitre le rendement locatif global et neutraliser la fiscalité sur les revenus fonciers.

Pour finir, évoquons la loi Pinel Outre-Mer qui peut être très avantageuse si vous décidez d'investir dans un bien immobilier de qualité et au prix du marché, situé dans les Dom-Tom. Nous privilégions bien sûr la Réunion car notre présence et notre expertise sur place nous permettent de valider les opérations d’un point de vue qualitatif et tarifaire. Attention bien sûr aux fondamentaux… un logement doit pouvoir se louer et se revendre dans des conditions normales ! sinon DANGER !

Pour vous constituer un patrimoine et soutenir votre famille

Moins sujet aux dégradations de la conjoncture que la plupart des produits financiers, il présente non seulement un retour sur investissement supérieur, mais vous permet aussi de posséder un bien immobilier que vous pourrez conserver ou revendre avec une potentielle plus-value. Ce patrimoine immobilier, vous pourrez également le transmettre à vos enfants pour contribuer à leur confort de vie futur.

La rentabilité d'une opération d'immobilier locatif ne doit pas vous faire oublier le principal intérêt de ce placement : l'immobilier vous permet de vous constituer un patrimoine durable. Un patrimoine qui doit se bonifier au fil des années.

A retenir : qu'il s'accompagne d'avantages fiscaux ou non, l'achat d'un bien immobilier locatif ne doit pas se faire à la légère. La situation du logement, sa superficie, ses avantages pour les futurs locataires, le marché immobilier secondaire sur la zone géographique... autant de critères à évaluer judicieusement pour vous garantir un bon investissement. Les pièges sont nombreux, surtout dans l’immobilier de défiscalisation. En tant que conseillers certifiés CIF, nous assurons pleinement cette notion de responsabilité. La priorité est donc de bien déterminer vos objectifs (retraite, capital, sécurité, etc.) afin de vous orienter vers les bons supports (BIC, locatif, SCPI...).  Pour chaque objectif, nous vous faisons plusieurs propositions argumentées d’un point de vue fiscal, patrimonial et financier. Nous disposons d’une offre d’investissement en immobilier locatif et professionnel importante et de grande qualité. Nous expertisons l’ensemble de nos partenaires fournisseurs sur des critères extrêmement sévères. Cela représente le meilleur engagement vis-à-vis de la sécurisation et de la pérennité de vos futures acquisitions.

08.11.2019
immobilier, Retraite

Auteur: Jean-Marc Meunier

Gérant de La Financière Investissement