Pourquoi investir dans un club deal immobilier ?

Le club deal immobilier est un concept assez récent qui était encore réservé, il y a quelques années, à la seule gestion de fortune. En cette période très mouvementée pour les banques et les compagnies d’assurance, mais aussi pour le monde de la finance au sens large, il offre une très belle opportunité de débancariser une partie de son épargne ou de la trésorerie de l’entreprise dans l’économie réelle.

Outre l’aspect financier et sécuritaire que cela peut représenter par rapport aux actions cotées par exemple, nous pouvons jouer ici un rôle important en participant au financement de nos entreprises et à la création d’emplois.

Le club deal offre un rendement élevé, une fiscalité souvent intéressante et l’accès à une typologie d’immobilier qui nous serait normalement impossible. Il s’adresse non seulement aux particuliers, mais aussi aux professionnels en quête d’une défiscalisation, d’un report d’imposition ou encore d’une exonération de plus-value et d’IFI. Il permet d’espérer une plus-value élevée, en contrepartie bien sûr des risques de perte en capitaux. Ce véhicule de placement est ici investi totalement sur du sous-jacent immobilier, d’où une plus grande lisibilité et une meilleure maîtrise des risques. Plusieurs solutions peuvent se présenter à vous, en fonction de votre budget, de vos objectifs et de votre profil d’investisseur.

Exemples de clubs deals immobiliers avec la Financière

Le premier en France, sur Paris intra-muros, est spécialisé dans les centres d’affaires dans les 2-3-4 et 5e arrondissements de Paris et les espaces de coworking. Il réalise l’acquisition d’immeubles et de plateaux de bureaux décotés à Paris afin de les rénover et de les exploiter dans le cadre d'une activité de centres d’affaires.

Les centres d’affaires et les espaces de coworking offrent une alternative à la location classique de bureaux en bail 3/6/9, de par la plus grande flexibilité des contrats, la simplicité et les nombreux services proposés. L’hébergement en centres d’affaires séduit de plus en plus de PME, de grands groupes et de professions libérales.

Le concept se voulait déjà novateur avant la crise du covid-19. Il répond parfaitement aux nouveaux besoins qui tendent à se généraliser dans le monde professionnel, notamment en termes de flexibilité, de simplicité et d'accessibilité.

Solution n°1 : Particuliers avec une défiscalisation de 25 % 

Cette première solution s’adresse principalement aux particuliers sujets à une imposition de l’ordre de 1 000 € minimum par an ou plus. Elle nécessite un ticket de souscription minimal de 20 000 € et un engagement de détention de 5 ans.

Cette solution offre de nombreux avantages aux souscripteurs, à savoir l’absence de frais d’entrée et de sortie, une gestion assurée par un exploitant professionnel ou encore une réduction d’impôt sur le revenu qui s’élève à 25 % de votre investissement, avec un plafond annuel fixé à 10 000 € reportables sur une période de 5 ans.

Par ailleurs, l’objectif de sortie est de pouvoir bénéficier d’une plus-value de sortie à 125 %, soumise à une flat tax de 30 %.

Prenons l’exemple de monsieur X qui investit un montant de 30 000 € dans ce produit d’investissement. Son opération lui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 7 500 € reportables sur 5 ans. A son terme, il pourra récupérer son capital, en plus d’espérer une plus-value estimée à 7 500 €, assujettie à une flat tax de 30 %.

Attention, car ce club deal est souvent « bouclé » à la souscription dès mi-novembre.

Solution n°2 : Particuliers à l’IR ou société à l’IS

Cette seconde solution est destinée aux investisseurs soumis à l’IR ou à l’IFI, mais aussi aux entreprises disposant d’un capital d’au moins 110 000 € pour la souscription. Il s’agit d’un produit d’investissement à moyen terme qui requiert une période d’engagement sur 5 ans. Cette opération trouve son intérêt dans la mesure où votre investissement ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’IFI. Vous serez également délesté des tâches de gestion et n’aurez à payer aucun frais à l’entrée comme à la sortie. De plus, cette solution prévoit une distribution de prime d’émission non imposable sur toute la durée de votre opération, avec un taux avoisinant les 5 % par an. L’objectif de plus-value à la sortie, c’est-à-dire à la fin de la 5ème année, est également de 125 % de votre investissement, avec une flat tax de 30 %.

Exemple : monsieur Y envisage d’investir un montant de 110 000 € dans ce produit de placement. Pendant son engagement sur 5 ans, il perçoit une prime d’émission annuelle nette d’impôts et de prélèvements sociaux à hauteur de 5 % qui lui sera versée chaque mois de juillet, soit 5 500 €. Au terme de l’opération, il pourra récupérer son capital qui aura généré une plus-value potentielle de l’ordre de 25 %, c’est-à-dire 27 500 €.

Ce support d’investissement est donc parfaitement bien adapté aux tranches marginales  d’imposition élevées.

Solution n°3 : Entreprises IS

Cette dernière solution consiste en un apport des titres d’une société à l’impôt société à une holding qui se chargera de céder ceux-ci avec une plus-value soumise à fiscalité.

Les 60 % du prix de cession soumis à une plus-value seront ensuite réinvestis dans un club deal dans les deux ans qui suivent l’opération en vue d’une exonération totale des plus-values de la cession et d’un report d’imposition. A noter que la plus-value enregistrée au terme de l’engagement de 5 ans auprès du club deal est estimée à 25 % du montant de l’investissement. Le prix de la souscription s’élève à 250 000 € au minimum.

Le Club deal immobilier en Floride

Ce second type de club deal est localisé aux USA, et plus précisément en Floride. Dans le contexte macro-économique actuel, les actifs de la foncière immobilière se portent sur des biens immobiliers disposant d’un fort potentiel de croissance, dans le segment du medium affordable housing (classe moyenne).

Les fonds sont investis de manière opportuniste dans des actifs d’habitation (maisons individuelles et immeubles en bloc multifamily) en profitant d’une forte décote liée au contexte de crise sanitaire actuel.

Cet investissement aux USA permet de bénéficier de la fiscalité US en Floride qui est très avantageuse, mais aussi d’un positionnement intéressant sur le dollar, ainsi que d’une décorrellation des cycles de crises Europe / USA.

L’objectif de rendement moyen est de 6 % sur une durée de placement de 7 ans, avec un ticket d’entrée fixé à 100 000 $.

PS : Nous devrions pouvoir vous proposer prochainement un accès à cette foncière via des obligations à 20 000 $.

Notre sélection de clubs deals immobiliers en France et à l’international ne s’arrête pas à ces quelques exemples. Pour plus d’informations, nous vous proposons de nous contacter pour échanger à ce sujet. 

20.10.2020

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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