Les OPCI : Investir autrement dans l’immobilier

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) vous permettent d’investir dans l’immobilier professionnel indirectement et en mutualisant le risque de manière importante. C’est en quelque sorte l’union de la pierre et de valeurs mobilières, un produit hybride entre SCPI et FCP (fond commun de placement) dont la liquidité, le rendement et le ticket d’entrée réduit lui confèrent des avantages importants sur les supports d’épargne traditionnels.

Les OPCI complètent la gamme des produits de la « pierre papier ».

Ils sont plus liquides que les SCPI, grâce à une limitation de la part consacrée à l’immobilier, au maximum 65 %. Le solde est formé d’actifs financiers, plus faciles à revendre en cas d’importantes demandes de rachat.

Le capital est-il garanti ?

Non, vous êtes majoritairement dans de l’immobilier. Vous n’êtes donc naturellement pas à l’abri d’une baisse de la valeur et du rendement.

L’argent est-il disponible ?

Vous pouvez revendre vos parts à tout moment, l’OPCI étant dans l’obligation de les racheter grâce à une trésorerie allant de 5 % à 15 %, et des actifs liquides pesant jusqu’à 35 % des encours gérés. Le délai ne peut excéder six mois. 

Combien ça rapporte ?

L’immobilier étant actuellement plus rentable que les produits financiers, le rendement distribué (en direct ou en coupon sur un contrat d'assurance-vie) reste pour le moment inférieur à celui des meilleures SCPI de rendement.
En 2019, il était compris entre + 1.5 % et + 5 % pour les 3 meilleurs OPCI du marché.

Quelle est la règle fiscale ?

Il existe deux formes juridiques distinctes. Tout d’abord, on peut citer les OPCI ayant la forme d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Sppicav), proche des Sicav. Vos revenus sont alors soumis au régime des dividendes, comme pour les actions. Les plus-values, elles aussi, sont imposées comme celles des actions.

Ensuite, il y a les OPCI fonds de placement immobilier (FPI). Cette fois, les gains sont imposables selon leur origine : obligations, loyers… La majeure partie des coupons est toutefois composée de revenus fonciers, taxables à l’impôt sur le revenu. Soit au micro-foncier, soit au régime des frais réels, exactement comme dans le régime général. 

La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 %, majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux pour les cessions de plus de 15 000 euros. Elle est exonérée au bout de vingt-deux ans de détention pour la part fiscale et de trente ans pour la part sociale.

INTERESSANT, il existe depuis plusieurs années des OPCI investissant exclusivement dans l’immobilier en location meublée : type EHPAD ou résidences services senior et résidences  étudiantes, ce qui permet de bénéficier de l’amortissement comptable (régime des BIC) et donc d’éviter, totalement ou presque, la fiscalité ainsi que les prélèvements sociaux !

Où souscrire ?

Dix-huit OPCI sont accessibles aux particuliers. Ils sont essentiellement distribués par Amundi Immobilier, La Francaise AM, SwissLife et d’autres.

Nos conseils 2020

Notre sélection des 3 meilleurs OPCI du marché présente un mix équilibré entre « bourse »  et immobilier, c’est-à-dire l’immobilier avec la liquidité en prime. Certains offrent une fiscalité très intéressante (régime des BIC), surtout aux tranches d’imposition plus élevées, tandis que d'autres ne sont accessibles que dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie (fiscalité avantageuse). Par contre, ils ont tous l’avantage de présenter un profil de risque et une volatilité modérés.

OPCI LF CERENICIMO + (FRANCAISE AM) : à partir de 5 000 euros de souscription en direct en location meublée (EHPAD ou résidences services seniors en VEFA), un rendement moyen distribué estimé en 2020 entre 2.5 % et 3 %, dont à peine 30 % fiscalisés. Valorisé à + 25 % depuis sa création il y a 3 ans.

Performance 2019 : + 8.24 %

OPCI Silver Genération (GFP) : à partir de 7 000 euros en direct, investissement dans les résidences services senior, dont au moins 50 % des revenus non fiscalisés. L’OPCI a pour objectif de réaliser une performance annuelle supérieure à 4 %, dont au moins 2.5 % distribués.

Performance 2019 : + 4.76 %

OPCI DYNAPIERRE (SWISSLIFE) : un des meilleurs rendements immobiliers 2019 : 5,55 %, une fiscalité « normale » et une acquisition exclusivement à travers un contrat d’assurance-vie dans de l’immobilier diversifié à l’international (71 % de bureaux, 14 % de commerces, 10 % d’hôtels, 4 % d'habitations).

 

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18.03.2020
OPCI

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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