Le Pinel ancien optimisé au déficit foncier, un dispositif aux multiples avantages

Investir en loi Pinel est une solution simple et intéressante pour réduire efficacement votre imposition. Pourtant, ce dispositif reflète actuellement une mauvaise image auprès d’un bon nombre d’investisseurs peu avertis ou mal conseillés “par des vendeurs de Pinel” au cours de leur opération : acquisition d’un bien surcoté par rapport aux prix du marché, mauvais choix de villes, projection erronée des résultats de l’investissement…  Cependant, force est de constater qu’en étant accompagnés d'un vrai conseiller, une multitude d’investisseurs ont pu développer de manière conséquente leur patrimoine, notamment via le Pinel réhabilité optimisé au déficit foncier.

Quels sont les avantages fiscaux accordés par le dispositif Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier ?

En investissant dans un bien immobilier faisant l’objet de travaux éligibles à la fois à la loi Pinel ancien et au déficit foncier, vous profiterez d’avantages conséquents. Il s’agit d'une part de la réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel ancien sur le montant de l’acquisition et une partie des coûts des travaux, et d’autre part des travaux éligibles au régime du déficit foncier, généralement ceux réalisés au niveau des parties communes de l’immeuble.

Petit rappel : La loi Pinel, qu’est-ce que c’est ?

Rappelons que la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui vous permet de générer une importante réduction d’impôt, en contrepartie d’une mise en location de votre bien immobilier à titre de résidence principale. La valeur de cet avantage fiscal, de 12 %, 18 % ou 21 %, dépend de la durée de votre engagement qui devra s’étaler respectivement sur 6, 9 ou 12 ans.  A noter que cette loi concerne les biens immobiliers neufs, en VEFA ou faisant l’objet d’importants travaux de rénovation.
Appliquée depuis le mois de septembre 2014, elle entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales. La loi Pinel vous offre la possibilité de louer votre bien à l’un de vos ascendants ou descendants, sous réserve qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. 

Afin de pouvoir profiter des avantages du dispositif Pinel, vous devrez respecter certaines conditions au préalable. Le montant total de l’investissement ne doit pas excéder les 300 000 euros par an, avec deux acquisitions possibles au maximum. Le prix au m² du bien, quant à lui, ne devra pas dépasser les 5 500 euros. De plus, vous aurez l’obligation de respecter le plafond des loyers et des ressources des locataires en fonction de la zone Pinel concernée. Par ailleurs, vous aurez la possibilité de jouir d’une économie d’impôt maximale à hauteur de 36 000 euros sur 6 ans, 54 000 euros sur 9 ans ou 63 000 euros sur 12 ans.

Qu’est-ce qui caractérise la loi Pinel ancien réhabilité ?

Vous venez d’acquérir ou disposez déjà d’un bien immobilier ancien que vous envisagez de mettre en location ? Sachez que vous pourrez tout à fait prétendre aux avantages fiscaux du dispositif Pinel ancien réhabilité dans la mesure où votre logement fasse l’objet de travaux de réhabilitation lui accordant des performances techniques similaires à celles d’un bien immobilier neuf. Afin que celui-ci puisse répondre aux critères requis, l’immeuble devra au minimum respecter 4 des 15 critères cités dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 des 12 critères de performances techniques répertoriés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.
En tant que propriétaire-bailleur, vous aurez l’obligation de réaliser des travaux de réhabilitation afin que le logement puisse bénéficier des différents critères liés à la décence et aux performances techniques nécessaires. Un professionnel sera mandaté par la suite dans le but d’attester la conformité des travaux effectués par rapport aux normes requises.

Loi Pinel et déficit foncier, comment combiner leurs avantages ?

Le régime du déficit foncier résulte de l’impact des règles d’imposition liées aux revenus fonciers et stipulées dans le code général des impôts. En effet, les coûts de travaux afférents à l’entretien, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble peuvent être déduits des revenus fonciers imposables.
Dans la mesure où la valeur des travaux excéderait celle des revenus fonciers imposables, la différence créera alors un déficit foncier qui pourra être imputé sur le revenu global, avec un plafond annuel de l’ordre de 10 700 euros. Si le montant dépasse cette somme, l'excédent pourra être reporté sur les 10 années suivantes. Le régime du déficit foncier s’avère être un moyen efficace pour réduire votre revenu net imposable.
Ce mécanisme, particulièrement sollicité dans le domaine de la gestion de patrimoine, trouve tout son intérêt dans la mesure où il permet de diminuer systématiquement la valeur des impôts à payer. Ses avantages seront d’autant plus intéressants si l’imputation du déficit concerne les revenus globaux, impliquant ainsi un basculement vers une tranche d’imposition plus avantageuse. Une économie d’impôt pourra être enregistrée non seulement sur les revenus, mais aussi sur les prélèvements sociaux via la réduction de la base imposable dans le cas où le contribuable disposerait déjà de revenus fonciers.

Cas concret 

Un couple marié avec un enfant à charge représente 2,5 parts fiscales, avec une Tranche Marginale d’Imposition de 30 %. Leur capacité d’épargne mensuelle s’élève à 600 euros. Le couple dispose d’une résidence principale et perçoit en plus des revenus fonciers imposables avoisinant les 3 500 euros par an grâce à un patrimoine immobilier déjà existant. 

- Le couple envisage d’acquérir un appartement d’un montant de 231 000 euros, avec les frais de notaire et les coûts de travaux déjà inclus. 

- Les travaux éligibles au régime du déficit foncier s’élèvent à une valeur de 22 895 euros appliqué à 9 158 euros pour l’année 1 et 10 041 euros pour l’année 2.

- Pour profiter d’une réduction d’impôt à hauteur de 21 %, le couple envisage une mise en location sur 12 ans.

 - A la fin de l’opération, il est prévu que le bien sera revendu. En prenant comme hypothèse le fait que le bien ne génèrera aucune plus-value à la revente, sa valeur restera à 231 000 euros.

Aussi, les charges et les loyers ne feront pas l’objet d’une revalorisation. Les charges retenues sont les frais d’agence et d'assurance estimés à 12 % TTC sur les loyers annuels, la taxe foncière sur un mois de loyer et les charges de copropriété à hauteur de 900 euros, soit 1,8 euros par mois et par m².

- Le couple décide de recourir à un crédit immobilier amorti sur 20 ans, sans aucun apport personnel, avec un taux de 1,20 % et une assurance de 0,30 %.

- Une épargne mensuelle de 529,41 euros sera générée, avec la fiscalité et les charges déjà déduites. Le cumul de l’épargne versée s’élève à 82 587,37 euros. 

- Au terme de l’opération, la valeur du patrimoine s’élève à 143 778 euros après déduction sur les 231 000 euros du capital restant à rembourser à la banque.

- Suite à la déduction de l’épargne versée, le bénéfice net de l’opération est estimé à 61 191 euros et le TRI à 8,71 %(TRI = tranche marginale d'imposition annualisée moyen net d’impôt).

Quelles sont les missions du promoteur ?

Le promoteur joue un rôle crucial dans la sécurisation de l’opération de construction ou de rénovation immobilière. En effet, les résultats de celle-ci dépendront en grande partie de son expérience et son efficacité. Dans un premier temps, l’immeuble sera acheté dans son intégralité grâce à ses propres fonds. Dans un deuxième temps, il se chargera de sa commercialisation en considérant le montant d’acquisition du foncier, le coût final des travaux réalisés et bien évidemment sa marge bénéficiaire. Cette dernière prend en compte son savoir-faire et son expertise, ainsi que les garanties accordées à l’investisseur.

Le promoteur se place en tant que maître d’ouvrage dans la réalisation du projet de rénovation de l’immeuble. Il gère tous les travaux relatifs à l’opération, et se charge de fournir les matériels tout en supervisant les ressources humaines nécessaires pour réaliser le chantier. L’investisseur sera également délesté de toutes les tâches relatives à la conception de projet, à l’étude de faisabilité, à son éligibilité au dispositif concerné ou encore à la souscription aux différentes garanties, dont la garantie décennale. Celle-ci est régie par l’article 1792 et 1792-2 du Code Civil et les articles L241-1 et L243-1-1 du Code des assurances. Cette garantie couvre, sur une période de dix ans, les éventuels dommages qui pourraient affecter la solidité du bâti. Un avocat sera notamment sollicité pour attester l’éligibilité du programme au dispositif Pinel. Il se chargera également d’examiner les diagnostics et la conformité des travaux par rapport aux normes requis par la loi Pinel, de valider les factures des entreprises en charge des travaux, etc.

Vous souhaitez réduire de manière conséquente votre imposition ? Optez pour le dispositif Pinel ancien optimisé au déficit foncier et profitez de ses nombreux avantages en termes de fiscalité. Nos conseillers en gestion de patrimoine se feront un plaisir de vous accompagner dans chaque étape de votre projet, depuis l’élaboration de vos objectifs jusqu’à la livraison de votre bien. 

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01.07.2020
pinel, immobilier, déficit foncier

Auteur: La Financière

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