Comprendre les avantages du démembrement de propriété en SCPI

Le démembrement de propriété est un domaine particulièrement prisé en termes de partage successoral. Il apporte pourtant de très nombreux avantages dans le cadre d’un investissement en SCPI. S’inscrivant dans le domaine du droit de propriété, ce dispositif se pratique le plus fréquemment en matière de successions familiales…

Par définition, le droit de propriété se traduit par le « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Il prend en compte les biens meubles et les biens immeubles. Le possesseur dispose notamment des droits de location, de modification et de destruction sur son bien.

Deux principes sont à considérer :

  • le droit de jouir du bien : le propriétaire a la possibilité d’user de son bien en tant que résidence principale ou de le louer dans le but de percevoir des revenus complémentaires
  • le droit de disposer du bien : le propriétaire peut vendre, léguer ou modifier son bien selon ses envies

Une fois le bien démembré, il se subdivise en usufruit et en nue-propriété, conformément aux deux principes précités. Pour l’usufruit, tous les droits relatifs à l’usage du bien et aux profits générés par sa location reviennent à l’usufruitier. Pour la nue-propriété, les droits de disposer du bien appartiennent au nu-propriétaire. A noter qu’un usufruit est généralement temporaire. Pour une personne physique, il prend fin à sa mort. Tandis que pour une personne morale, sa durée ne peut excéder 30 années.

Les atouts de la nue-propriété en SCPI

Le démembrement est une pratique qui s’applique tant dans le domaine successoral qu’en matière d’investissement en SCPI. Même si leur principe présente des similitudes, leur finalité s’avère tout à fait différente. Dans le cadre d’une succession, le notaire s’occupe du démembrement, et fixe l’usufruit sur une période viagère. Par contre, dans le cas d’un investissement en SCPI, la société de gestion se charge de l’affaire. Elle prend notamment en main l’organisation du démembrement, la recherche des investisseurs et la délimitation de la durée du projet. Mais, ce dispositif séduit surtout les investisseurs pour les nombreux avantages qu’il apporte en termes de fiscalité.

demembrement scpiD’une manière générale, le système de démembrement attire les personnes physiques en raison du fait qu’elles ont la possibilité de se délester des revenus hautement fiscalisés. Il s’avère que les SCPI sont déclarées dans la catégorie des revenus fonciers. Par conséquent, leurs revenus sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition. De plus, des prélèvements sociaux s’élevant à un taux de 17,2 % y sont également ajoutés. Cela implique un taux global d’imposition qui avoisine les 60 %, voire plus pour les contribuables présentant une forte imposition.

Cette catégorie de contribuable dispose à la base de revenus élevés. Elle a ainsi tout intérêt à investir dans une SCPI en nue-propriété, étant donné que sa situation ne nécessite pas de revenus complémentaires. Concrètement, ces personnes verront une réduction conséquente de leurs revenus durant la retraite. Leurs parts de SPCI en nue-propriété constitueront ainsi un complément de retraite confortable pour assurer leur avenir. Une fois que le démembrement arrive à terme, ces investisseurs pourront disposer de leur part comme bon leur semble. A noter que leur décote peut atteindre les 37 % pour un démembrement d’une durée de 15 ans, optimisant ainsi le rendement à venir du bien.

Les avantages de l’usufruit

Si l’investissement dans une SCPI en nue-propriété séduit par sa fiscalité avantageuse, qu’en est-il de l’usufruit ? De manière générale, l’usufruitier est une personne morale apte à investir dans ce type de placement. Cette entité ou entreprise dotée d’assise juridique est fiscalisée dans un régime d’imposition permettant de déduire l’amortissement comptable de l’usufruit. L’imposition sera ainsi évaluée sur la base restante, qui sera nettement inférieure.

Toutefois, un particulier peut également effectuer l’achat d’un d’usufruit en SCPI. Cette alternative ne s’avère intéressante que dans la mesure où sa tranche marginale d’imposition est inférieure à 5,5 %, avec des revenus faiblement fiscalisés.

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La situation du marché du démembrement de propriété en SCPI

La société de gestion de la SCPI est l’entité qui se charge des modalités de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier. Son intervention prend en compte non seulement le rendement escompté, mais aussi la durée du dispositif de démembrement. Les deux parties tiendront compte de la base de prix fixé au préalable avant la signature du contrat.

Cette société de gestion assure notamment les intérêts du nu-propriétaire qui est en quête de la décote maximale, relativement à la valeur en pleine propriété. L’usufruitier, quant à lui, recherchera le prix le plus bas dans le but d’encaisser un maximum de profit durant la durée du démembrement.

Le marché du démembrement de propriété est actuellement en plein essor. Les sociétés responsables de la gestion des SCPI rivalisent ainsi d’ingéniosité afin d’optimiser la demande en termes de nue-propriété et d’usufruit. Il est vrai qu’investir dans une SCPI en nue-propriété est un placement sûr et pérenne. Cela s’explique notamment par l’absence de charges fiscales sur les revenus pendant toute la durée du démembrement, ainsi qu’un rendement en franchise d’impôts. A noter que la possession d’un bien immobilier en nue-propriété n’est pas sujette à une imposition sur la fortune immobilière. Le bénéficiaire de la part de SCPI sera ainsi exonéré durant la quasi-totalité de la durée du démembrement.

14.11.2018
scpi, nue propriété

Auteur: La Financière

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