Le crowdfunding, un investissement lisible, simple et performante

Avec l'évolution des différentes plateformes numériques, le crowdfunding immobilier a pris une ampleur considérable sur le marché de l’immobilier. Depuis ces dernières années, ce système de financement séduit de plus en plus d'épargnants en quête d'une solution de placement simple, transparente et performante. Rien que durant l’année 2018, 185 millions d’euros d’investissement ont été enregistrés au niveau de ces plateformes, soit une hausse de 83 % par rapport à l’année précédente. Cette tendance n’est pas prête à s’estomper car, en comparaison avec le livret d'épargne, le crowdfunding immobilier offre un potentiel de rentabilité nettement plus élevé.
Vous souhaitez vous aussi vous lancer dans le domaine de l'investissement immobilier ? Grâce au crowdfunding immobilier, vous serez en mesure d'espérer des rendements attractifs sur le court terme (de 12 à 36 mois), sans avoir à vous soucier des différentes contraintes de l'investissement immobilier classique.

Le crowdfunding immobilier, qu'est-ce que c'est ?

Le crowdfunding immobilier ou financement participatif immobilier est un système de financement alternatif qui permet de réaliser diverses opérations immobilières. Il peut s'agir de l'acquisition, la construction ou la rénovation de biens immobiliers.

La durée de l'investissement peut s'étaler sur une période d'un à trois ans environ, en fonction de la nature et des objectifs du placement. Avec un ticket d'entrée minimal de l'ordre de 2 000 euros environ, vous pourrez espérer un rendement annuel hors impôts pouvant atteindre les 8 à 10 %.

Le crowdfunding immobilier, comment ça marche ?

Vous devez savoir avant tout que le système de crowdfunding immobilier prend en compte trois principaux acteurs.

  1. Le porteur de projet : il s'agit généralement d'une entreprise non cotée en bourse, et plus précisément d'un promoteur immobilier ou d’un marchand de biens reconnu. Il se charge d'investir les fonds collectés auprès des souscripteurs dans un ou plusieurs programmes immobiliers afin d’en tirer un maximum de profit qui sera redistribué en grande partie à ces investisseurs. Il peut émettre sur le marché des titres de capital sous forme d’actions ou des titres de créance à travers des obligations.
  2. L'investisseur : il peut s'agir d'une personne physique souhaitant faire fructifier rapidement son épargne, ou d’une personne morale envisageant de placer sa trésorerie. L’investisseur acquiert des actifs durant une période déterminée auprès de la plateforme de crowdfunding immobilier et récupère son capital à la fin du projet, en plus d’un rendement élevé en cas de succès.
  3. La plateforme de crowdfunding immobilier : elle se charge de mettre en relation des porteurs de projet fiables avec des investisseurs professionnels ou particuliers. En tant qu’intermédiaire entre les deux parties, cette plateforme étudie la faisabilité des projets, la capacité financière des porteurs de projet, ainsi que l’état d’avancement des opérations immobilières. Elle sera ainsi en mesure de proposer aux investisseurs les solutions de placement les plus pertinentes pour pérenniser leur placement.

A noter que le financement du programme immobilier est constitué entre autres d’un prêt bancaire, des fonds propres du promoteur ainsi que des capitaux des investisseurs. Une fois que le porteur de projet obtient les fonds nécessaires pour financer son projet immobilier, l’opération peut démarrer. Les bénéfices liés à la commercialisation du programme immobilier permettront au promoteur immobilier de rembourser votre capital et de vous verser d’éventuels dividendes.

Pourquoi investir dans un crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier suscite avant tout l’intérêt des investisseurs en raison des rendements élevés qu’il propose. En effet, cette solution de placement vous accorde des rendements bruts pouvant dépasser les 10 %. De plus, la durée de l’opération est relativement courte par rapport aux autres types d’investissement immobilier, de l’ordre de 12 à 36 mois environ.placement-collectif

Grâce à une gestion complète prise en charge par une structure dédiée à cet effet, vous n’aurez plus à vous soucier d’éventuelles contraintes relatives à votre opération.

L’investissement dans un crowdfunding immobilier répond parfaitement à une stratégie de diversification de patrimoine. Vous aurez ainsi l’opportunité de minimiser le risque de perte de l’opération ou de booster votre rentabilité en cas de profit. Vous pourrez ainsi sélectionner, puis investir dans plusieurs types d’actifs dédiés à la base à des investisseurs avertis.
En termes de fiscalité, deux cas de figure peuvent se présenter. D’un côté, si vous investissez dans des obligations, les revenus issus de l’opération seront soumis aux tranches d’imposition selon le barème progressif.

D’un autre côté, l’acquisition d’actions dans un crowdfunding immobilier vous permettra de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu, à condition d’effectuer une souscription dans un PEA ou Plan d’Epargne en Actions. Dans tous les cas, vous aurez l’obligation de régler les prélèvements sociaux fixés à un taux de 15,5 %.

Quelles sont les règles à suivre pour optimiser votre investissement ?

Pour optimiser les chances de réussite de votre projet d’investissement, il serait plus judicieux de prendre en compte certaines règles à suivre.

Bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier

Bien avant toute investigation, il est important que vous vous assuriez que la plateforme de crowdfinding immobilier dispose de l’agrément des entités compétentes. Chez la Financière Investissement, nous contrôlons en amont la solvabilité et l’historique des  plateformes partenaires pour vous aider à sécuriser et optimiser les résultats de votre opération. Nous engageons notre responsabilité sur la sélection de ces mêmes partenaires.

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Prendre en considération les risques liés à l’opération

Sachez qu’un investissement dans un crowdfunding immobilier est susceptible de vous apporter une rentabilité élevée, tout comme vous faire encourir des risques. Le risque de perte partielle ou totale en capital n’est pas à écarter, surtout en cas de surestimation du prix de vente ou de sous-estimation des coûts liés aux travaux.

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte dans le but de minimiser ces risques :

Le projet immobilier : au niveau opérationnel, des retards dans la réalisation des travaux sont possibles, notamment en cas d’accident de chantier ou encore de faillite d’un corps de métier. Afin d’éviter ces mauvaises surprises, l’historique des entreprises réalisant les travaux peut être étudiée au préalable. Au niveau administratif et juridique, les retards dans l’obtention de permis de construire et de contrats d’assurance sont à suivre de près. Au niveau commercial, les retards ou les difficultés concernant la vente des biens immobiliers peuvent impacter sur la rentabilité de votre investissement. Ces problèmes peuvent être palliés en réalisant une étude de marché rigoureuse des antécédents du promoteur immobilier. Au niveau financier, le dépassement du budget prévisionnel serait à craindre en cas d’inexpérience du porteur de projet, d’où l’intérêt d’une présélection minutieuse.

  • L’environnement : certains paramètres peuvent être imprévisibles et hors de votre contrôle comme les risques climatiques  dont les inondations, le gel ou encore les tremblements de terre. D’autres paramètres peuvent toutefois être anticipés grâce à une étude macroéconomique poussée. On peut citer les risques législatifs relatifs à d’éventuelles modifications de la règlementation fiscale ou des normes de construction immobilière, ou encore les risques macroéconomiques influencés par la tendance du marché de l’immobilier ou des taux d’intérêt.
  • Le titre financier : l’investissement dans des titres financiers non cotés en bourse tels que les actions et les obligations implique des risques de perte partielle ou totale du capital. Les risques d’illiquidité sont également inhérents à ce type d’investissement car aucune garantie n’est avancée concernant la revente de vos titres.
  • Le promoteur immobilier : la situation financière du promoteur immobilier doit être évaluée de manière précise et juste pour éviter d’éventuels risques de défaillance. Ses bilans annuels, son expérience et ses références permettent  de déterminer sa solvabilité et sa capacité à réaliser un programme immobilier selon les conditions prédéterminées.

La plateforme engage sa responsabilité en assurant un contrôle en amont et en aval le plus strict possible.

Diversifier ses placements

diversifier ses placementsLa diversification de vos placements est une règle d’or à ne pas négliger dans le cadre d’une bonne gestion de votre patrimoine. Cette stratégie vous permettra de réduire les risques de perte en capital et de faire fructifier vos investissements. Elle devra s’opérer non seulement en matière de typologie d’investissement (immobilier, hôtellerie, finance, etc.), mais aussi en termes de niveau de risque (fonds en euros, SCPI, OPCI, etc.) et de classe des actifs (actions, obligations, liquidités monétaires, etc.). Dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier par exemple, vous aurez tout intérêt à investir votre trésorerie dans plusieurs programmes différents au lieu de tout miser sur un seul projet. Vous éviterez ainsi de « mettre tous vos œufs dans le même panier ».

Bien évaluer ses moyens financiers

Il est indéniable que l’investissement en crowdfunding immobilier présente un niveau de risque de perte en capital plus élevé que les fonds en euros. Par conséquent, il est important que la somme que vous investissez via la plateforme n’ait pas d’impact conséquent sur votre situation financière en cas d’échec du projet immobilier. Cela implique que vous devrez évaluer minutieusement vos moyens financiers avant de vous lancer dans une telle opération. Nous vous accompagnons dans chaque étape de votre projet, notamment à travers l'établissement de vos objectifs financiers, le choix de la plateforme, l'évaluation des risques par rapport à votre situation, etc.

En résumé : Le crowdfunding immobilier est une solution de placement à la fois simple et performante qui vous permet d’espérer des rendements pouvant atteindre plus de 10 %. Il vous offre la possibilité de diversifier votre patrimoine sans avoir à subir les contraintes de gestion d’un investissement immobilier classique. Vous pourrez ainsi investir à partir de 2 000 euros dans un véhicule de placement attractif, sous des conditions particulièrement avantageuses durant une période relativement courte. Nos services de conseils en gestion de patrimoine vous orientent dans le choix de la meilleure plateforme de crowdfunding immobilier et vous permettent de réduire très fortement les risques et d’optimiser vos chances de succès.

02.12.2019
immobilier

Auteur: Jean-Marc Meunier

Gérant de La Financière Investissement