La débancaristion, une solution pour se prémunir des risques d'une nouvelle crise ?

Depuis la crise de 2008 et l’exemple de la Chypre en 2013, sommes-nous encore en situation de faire aveuglément confiance à un système bancaire mondialisé où, en quelques secondes, des milliards de devises transitent de banque en banque… avons-nous retenu les leçons de nos expériences passées... ?

  1. Point historique sur la dérégulation
  2. Les mesures prises par l'Europe suite à la crise de 2008
  3. Comment réduire son exposition aux risques de crise
  4. Investir dans des biens tangibles

Dans les périodes d’incertitude économique, le thème de la débancarisation s’invite régulièrement au débat. Alors, entendons-nous bien, par la débancarisation, l’objectif n’est pas de sortir totalement du système bancaire, mais plutôt d’adopter des stratégies permettant de restreindre au maximum et en fonction de ses possibilités son exposition aux risques bancaires, et de protéger ses avoirs durement gagnés. Pourquoi adopter cette démarche ? Quels sont les évènements qui amènent de plus en plus de personnes à envisager cette solution ?

Petit point historique sur la dérégulation des années 70 jusqu’à l’arrivée de Donald Trump

Les années 70 furent principalement marquées par la dérégulation des marchés, amenant les banques à faire évoluer leurs activités. Leur fonction initiale s’articulait autour de la sécurisation de l’argent des dépositaires. Toutefois, en raison de la faible rentabilité de la gestion des comptes et l’octroi de crédits, les banques se sont peu à peu orientées dans le domaine des produits et des marchés spéculatifs. Cette situation reste à l’origine de nombreuses dérives pratiquées par les banques...

La crise de 2008 a notamment démontré l’incapacité des établissements bancaires à contrôler les risques liés à leurs activités spéculatives. Cette crise a principalement été causée par les banques de l’ombre ou « shadow banking ». Ces dernières comptent, entre autres, les banques d’investissement, les sociétés d’assurance, les banques de fonds de pension, etc.

Tentative de régulation sous l’air Obama

Malgré les efforts de l’administration Obama et un contrôle continu des autorités de régulation, les banques concernées ont réussi à maintenir leurs activités avec l’appui d’un important lobbying de Wall Street et de l’influence du parti Républicain américain. Un grand nombre de mesures annoncées par Obama dans le cadre des projets de loi n’ont pas été validées par le Sénat (création d’une agence financière de protection du consommateur, réforme du modèle économique des agences de notation, protection des propriétaires en proie à la faillite, etc).

De plus, aucune interdiction n’a été mise en place concernant les produits dérivés, à l’instar des CDS, ou Credit Default Swaps qui ont constitué la principale cause de faillite du géant Lehman Brothers...

2018, Donald Trump et le détricotage

Courant juin 2018, le président américain Donald Trump a signé un texte de loi, visant à assouplir la réglementation bancaire « Dodd-Frank » mise en place sous Obama à la suite de la crise de 2008 pour prévenir un nouveau krach et maîtriser les excès de Wall Street.

Ce nouveau texte de loi, voté par la majeure partie du Congrès américain, permet à des milliers de banques de petite et moyenne envergures de se libérer de certaines contraintes mises en place par la loi Dodd-Frank.

Un autre projet de l’administration Trump vise a assouplir la régulation touchant les grandes banques dans le cadre de la règle Volcker (l’équivalent de la Dodd-Frank, mais pour les grands établissements financiers).

Cet assouplissement de la règle Volcker se traduirait par la levée des restrictions des établissements bancaires à spéculer avec leurs propres fonds… Dans ce cas de figure, les excès de Wall Street pourraient refaire surface, entraînant des effets dévastateurs sur les marchés mondiaux.

Renforcement de la législation bancaire européenne suite à la crise de 2008

parlement-europeenJusqu’ici, nous avons essentiellement parlé des États-Unis. Mais comme les évènements nous l’ont démontré, ce qui se passe outre-Atlantique engendre des répercussions à l’échelle mondiale. La grande consanguinité entre les établissements financiers et un système économique qui se veut mondialisé ne permet pas de se dire à l’abri des effets d’une nouvelle crise du système bancaire américain.

 

En Europe, l’adoption de mesures bancaires plus strictes, plus transparentes et plus sûres était devenue nécessaire. C’est la raison pour laquelle l’Union européenne a mis en place des outils, instruments et institutions lui offrant la possibilité de gérer de manière plus efficace la zone euro. La supervision européenne des banques a été lancée en 2013, dans le cadre de la mise en place d’un dispositif unique en vue de gérer au mieux les éventuels problèmes. Durant l’année 2014, ce dispositif voit l’arrivée de nouveaux textes qui permettent l’instauration de l’union bancaire dans le but d’apporter une meilleure sécurité aux contribuables en cas de crise bancaire, à travers la mise en place de l’Autorité de résolution, d’un Fonds de résolution unique et d’un corpus réglementaire commun…

Mais malgré les nombreux dispositifs mis en place par l’Union européenne, le secteur financier reste fragile. Actuellement, un mouvement de contre-réforme commence à remettre en question la législation financière mise en place au niveau européen et à l’international.

Comment réduire son exposition aux risques ? 

C’est dans ce contexte d’incertitude et de manque de confiance en notre système bancaire que la débancarisation prend tout son sens. Cette démarche vise à protéger ses avoirs en les sortant du système bancaire pour investir dans des biens tangibles bien plus concrets que des lignes de comptes, des actions ou autres monnaies virtuelles.

Divers types de biens ou actifs tangibles sont en mesure de répondre à cet objectif. Votre choix devra cependant être fait à travers la mise en place d’une stratégie patrimoniale. Dans tous les cas, la diversification constitue la base de l’opération.

immobilierL’immobilier reste une valeur sûre pour protéger son patrimoine. Mais lorsque l’on parle d’immobilier,  le marché vous offre une multitude d’investissements. Aussi en tant que néophyte il est des plus hasardeux d’investir sans un conseil au préalable. Les différentes offres pullulent, et certaines, de prime abord, paraissent être une bonne affaire. Différents paramètres tels que vos objectifs, vos moyens, ainsi que les actualités fiscale et économique sont cependant à prendre en compte pour que cela ne se transforme pas en mauvais placement dans le temps.

Investir dans des actifs tangibles, une solution anti-crise?

Voici quelques exemples d’investissements permettant une débancarisation à travers l’achat de biens tangibles. Il s’agit de quelques pistes de réflexion à envisager, mais qui ne représentent aucunement une liste exhaustive. Nous avons délibérément évité les placements atypiques de types voiture de collection, manuscrit, métaux rares et autres investissements exotiques qui s’adressent à une minorité d’investisseurs, trop risqués ou fantaisistes pour offrir une réelle sécurité d’investissement.

Étant donné qu’il n’existe aucune corrélation entre eux et les marchés financiers, ces actifs s’avèrent être une des alternatives anti-crise. Il s’agit de supports d’investissement idéals pour une diversification du patrimoine, avec une valeur qui peut s’accroître dans le temps, en fonction de plusieurs paramètres, bien entendu.

La location meublée avec services

La Location meublée non professionnelle (LMNP) constitue un support d’investissement pour préparer ou compléter votre retraite. Elle permet non seulement de générer des revenus complémentaires, mais aussi de les défiscaliser.

Parmi les 6 grands types de location meublée (étudiant, affaires, tourisme et personnes âgées, RSS et locaux professionnels), le marché des résidences étudiantes, des personnes âgées et des locaux commerciaux sont à privilégier. La demande en termes de résidences étudiantes et d’EHPAD est en effet nettement supérieure à l’offre proposée sur le marché. Ces secteurs constituent ainsi un investissement pérenne avec un rendement correct.

Bien sûr, le choix du gestionnaire est primordial, car il sera le garant de la rentabilité de votre investissement.

Le gestionnaire s’occupe du règlement des frais afférents à la gestion, l’exploitation et l’entretien du bien immobilier. Il se charge également de trouver des locataires et de remédier aux carences ou vacances locatives à travers une offre attractive correspondant aux besoins des cibles potentielles dans le but d’assurer un taux d’occupation élevé des logements.

Il a également pour rôle d’entretenir le bien immobilier et de veiller à celui-ci reste en parfait état. Etant donné que l’accord conclu à travers le bail commercial implique des obligations de résultat à respecter, les aléas des revenus locatifs sont amoindris. Le bail commercial constitue ainsi une garantie supplémentaire par rapport à la pérennité de votre investissement.

Les SCPI de rendement

Le marché de l’immobilier tertiaire connaît un développement favorable, avec des zones de croissance en pleine effervescence.

Les meilleurs SCPI présentent actuellement des rendements supérieurs à 5 % nets. Cependant, les SCPI à privilégier comprennent notamment :

  • Les SCPI diversifiées (Boutique, commerces, bureaux, médical)
  • les SCPI situées en Europe du Nord et en Allemagne
  • les SCPI comprises dans le projet du Grand Paris
  • les SCPI œuvrant dans l’immobilier tertiaire en mutation, à savoir les entrepôts en périphérie destinés à accueillir les colis internet, coworking, nouveaux lieux de bureaux, etc.

Dans le cas où vous seriez en possession de liquidités à investir, dans le but de percevoir des revenus complémentaires, les SCPI de rendement répondront parfaitement à vos attentes. Vous disposerez ainsi d’un actif tangible, profiterez d’une plus grande souplesse par rapport à un investissement dans un bien immobilier classique, et n’aurez aucun souci lié à la gestion de votre patrimoine. Par ailleurs, il est tout à fait possible d’investir à crédit dans une SCPI, à partir de 50 000 euros, en l’absence de liquidités. Il s’agit d’un excellent support de diversification patrimoniale.

Guide SCPI de rendement

OPCI en LMNP

Un OPCI ou Organisme de Placement Collectif en Immobilier est un placement immobilier non coté, et géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. Plusieurs OPCI existent en France, et ils sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers. Un OPCI se distingue des autres types de placement, car il permet d’investir dans un fonds exclusivement composé de biens immobiliers LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il donne accès à la fiscalité du statut LMNP et donc à des amortissements, ce qui signifie une fiscalité (IRPP et CSG RDS) extrêmement réduite pour l’investisseur !

Voici les principaux critères de sélection des actifs immobiliers :

  • les maisons de retraite médicalisée (EHPAD), résidences de services pour seniors et résidences étudiantes
  • la qualité et la solidité financière de la société d’exploitation
  • le prix d’acquisition par m² comparé aux logements comparables en résidentiel
  • le rendement net d’acquisition

Ci-dessous les spécificités de l’OPCI :

  • une souscription à partir de 5 000 €
  • un blocage des fonds les 5 premières années, ensuite la liquidité est immédiate
  • des actifs représentés par 85 % d’immobilier, le reste en liquidités
  • un rendement moyen d’environ 3,5 % par an NET FISCAL, soit un rendement très attractif notamment pour les TMI > 30%

Les points importants à prendre en compte en matière d’investissement immobilier ancien nu

L’investissement dans l’immobilier ancien reste le type de placement le plus répandu auprès des investisseurs.Et pour cause: il s’agit d’un excellent placement dans la mesure où, avec du temps et de l’expertise, il donne accès à de bons emplacements à un prix nettement inférieure à celui du neuf. L’immobilier ancien permet également de profiter de dispositifs fiscaux particulièrement avantageux, à savoir le dispositif Malraux, le déficit foncier, le Pinel ancien... Cependant, l’investissement dans l’immobilier ancien n’implique pas forcément une rentabilité conséquente. Dans le but de bénéficier des meilleurs rendements, il est important de bien établir sa stratégie d’investissement, mais aussi de respecter les principes de base liés à la sélection du bien immobilier.

Attention toutefois pour le cas des contribuables disposant d’une tranche marginale d’imposition supérieure à 20 %, la fiscalité sur les revenus fonciers risque de devenir confiscatoire. De plus, les différentes charges comprenant la copro, la gestion, l’entretien et la mise en conformité, l’assurance... sont susceptibles d’influer sur le rendement lié à l’investissement, à raison de plus de 60 %.

La réalisation d’un investissement dans l’immobilier ancien implique le respect de différentes règles à suivre concernant la durée de détention, le mode de financement, le régime fiscal... Si le rendement brut initial se trouve en dessous de la barre des 7 à 8 %, il s’agira alors d’un rendement net trop faible !

Les pièges à éviter dans le cadre d’un investissement en immobilier neuf

Grâce au dispositif fiscal Pinel appliqué en Métropole et dans les DOM TOM, il est possible de jouir d’importants avantages fiscaux. Toutefois, ce type d’investissement à pour principal inconvénient un coût d’achat élevé, et donc un rendement locatif faible.

Un investissement dans le neuf réussi est synonyme d’une possibilité de revente à la 10ème, voire la 12ème année, sans perte sur la valeur initiale du bien ou, le cas échéant, de pouvoir réaliser une location meublée dans le but de profiter d’un nouveau régime fiscal, et de se constituer un patrimoine sur le long terme.

Tout comme l’investissement dans l’ancien, l’investissement immobilier dans le neuf présente un grand nombre de pièges à éviter. Il sera alors nécessaire de suivre des règles encore plus strictes que celles appliquées dans l’immobilier ancien.

Les forêts

Le placement dans le bois est un secteur intéressant, encore méconnu des investisseurs. Durant l’année 2016, ce marché a enregistré une hausse de 2,1 %, se traduisant par un accroissement en valeur de l’ordre de +23,8 %.

Malgré des rendements relativement faibles, à raison de 1 à 3 % environ, l’accès à ce type d’investissement ne requiert pas de capital important. Il est possible d’acquérir quelques hectares pour la modique somme de 5 000 euros en vue de se constituer un patrimoine à fructifier à terme. Etant un placement peu liquide c’est-à-dire avec un nombre restreint d’acquéreurs potentiels, il profite cependant d’une fiscalité très avantageuse. La déduction d’impôts sur votre revenu s’élèvera à 18 % de la totalité du montant investi, avec un plafond de 5 700 euros pour une personne seule et une limite de 4 hectares. Vous aurez également la possibilité de bénéficier d’une déduction d’impôt de l’impôt sur le fortune immobilière ou IFI équivaut à la moitié du montant souscrit, plafonné à 100 000 euros. Dans le cadre de l’ouverture d’un compte d’investissement forestier et d’assurance ou CIFA, 75 % des sommes versées et des intérêts perçus ne seront soumis ni à l’IFI, ni aux droits de donation et de succession.

Toutefois, le placement dans le bois n’est pas sans risques. Afin d’y remédier, il serait plus judicieux d’acquérir des parts de groupements forestiers qui œuvrent dans différents massifs.

Dans le cadre de la clause de protection contre les tempêtes, il est également important de prendre en considération la prime d’assurance qui peut augmenter rapidement. La déduction d’impôt allouée par l’administration fiscale s’élèvera à 75 % de vos cotisations, plafonnée à 6250 euros pour une personne seule et 12 500 euros pour un couple.

Le Groupement Foncier Viticole

Le GFV ou Groupement Foncier Viticole constitue un Placement Financier et Fiscal Attractif permettant une diversification de patrimoine intéressante. Il donne accès à des exonérations fiscales sur la Fortune Immobilière et à 75 % de frais de succession.

L’achat d’une part dans un GFV ou GFA (Groupement Foncier Agricole) équivaut à devenir le possesseur d’une petite surface de vigne. L’opération nécessite un investissement de l’ordre de 10 000 à 20 000 euros. Ce type de placement déleste l’investisseur des différentes tâches liées à la gestion et à l’exploitation du vignoble. Cette fonction incombe à un spécialiste travaillant en sous-traitance avec le GFV à travers un bail à long terme. Il s’occupera ainsi de maintenir une valeur confortable du vin.

Ce type de placement à long terme permet aussi une transmission de patrimoine à ses descendants en franchise de droits, sous certaines conditions.

Les gains perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, avec la possibilité de jouir d’une option micro foncière accompagnée d’un abattement forfaitaire de 30 %. Une déduction des intérêts d’emprunt est possible sur les revenus fonciers.

Les plus-values de cession sont assujetties au régime spécifique des plus-values immobilières. L’investissement en GFV apporte une rentabilité d’environ 3 % par an.

En l’espace des 10 dernières années, la valeur de l’hectare de certains GFV s’est vue multipliée par trois. Les parts de groupements fonciers viticoles se font ainsi rares sur le marché actuel. Les prestigieuses bouteilles bien conservées et mises aux enchères sont vendues jusqu’à dix fois leur prix initial d’après la cotation de l’année.

Conclusion

La débancarisation reste un choix personnel concernant la gestion de votre patrimoine. La sélection des biens à acquérir dépendra de l’envergure de votre patrimoine, mais aussi de la part que vous souhaitez investir pour votre sécurité.

Bien que ces véhicules donnent un sens et une véritable valeur ajoutée, en comparaison avec les produits bancaires classiques, ils sont à manipuler en toute connaissance de cause et avec beaucoup de prudence. Il est important de vous renseigner au préalable sur les risques, durées de blocage et conditions nécessaires avant d’investir. Nos conseillers en gestion de patrimoine se mettent à votre entière disposition pour vous assister dans toutes vos démarches d’investissement.

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08.03.2019
banque, immobilier, Avis d'experts

Auteur: Jean-Marc Meunier

Gérant de La Financière Investissement