Investissez en PINEL et basculez en LMNP

La Pinel est un excellent moyen de défiscaliser vos revenus et de booster le rendement de votre investissement immobilier. Cependant, plusieurs aléas se posent en général à la fin de la défiscalisation (9 ou 12 ans), la  perte des « revenus » fiscaux couplée à la pression fiscale et sociale, et à un rendement locatif faible dégradent le rendement de votre investissement de manière trop importante !

Rapidement, votre rendement net annualisé atteint moins de 5 %. De fait, votre capacité d’investissement future se dégrade au même titre que votre potentiel d’enrichissement et de réalisation de vos objectifs patrimoniaux.

Vous voilà donc bloqué et obligé de revendre vos acquisitions pour libérer de la capacité d’endettement et du capital. Surgit alors le problème de la revente, surtout présent à la Réunion où il n’est pas rare de voir des décotes à la revente de plus de 40 %. Décotes synonymes d’un mauvais investissement, voire d’une perte en capital.

Comment remédier à cette situation ?

Dans un premier temps, il convient d’attacher une extrême importance à la localisation du bien, à la typologie de celui-ci et à son prix d’acquisition bien entendu. Les fondamentaux restent, en immobilier, la localisation et la location. Il convient par la suite de réfléchir aux axes d’optimisation possibles sur la fiscalité des revenus fonciers pouvant être confiscatoire dans notre pays.

Une autre piste serait également de pouvoir augmenter les revenus locatifs. La solution pourrait être, sur une partie du territoire national et réunionnais, d’opter pour la location meublée (LMNP ou LMP). De par son régime fiscal privilégié, la location meublée est en effet devenue, au fil du temps, un excellent moyen pour se constituer un patrimoine, mais aussi pour se créer des revenus supplémentaires (retraite) sur le long terme.

Le régime du LMNP permet, grâce à l’amortissement comptable (régime des BIC), de neutraliser tout ou en partie des revenus fonciers et des prélèvements sociaux. Il permet également, dans certaines configurations, d’augmenter de l’ordre de 20 % à 30 % le montant du loyer.

Il est donc possible d’opter pour un changement de régime fiscal une fois le régime PINEL terminé. Mais attention… entre la pratique et la théorie, il y a parfois un fossé !

Pour ce faire, il faut s’assurer au préalable du réel potentiel locatif en meublé sur la zone concernée. Beaucoup d’investisseurs seront tentés par cette option, sans que le marché ne puisse absorber un supplément d’offre en location meublée… C’est malheureusement le cas sur une très grande partie du territoire réunionnais.

En ce qui me concerne, je réserve cette option à certaines opérations immobilières spécifiques telles que les résidences services seniors, résidences étudiantes et autres logements situés à proximité de certains hôpitaux ou centres d’intérêts majeurs.

Opter pour cette optimisation nécessitera un minimum d’investissement, à savoir le mobilier et quelques frais annexes, mais surtout la mise en œuvre d’un process strict et respectueux de la réglementation, au risque de se voir retoquer par l’administration fiscale.

Il va de soi que nous vous accompagnons intégralement sur ce type d’opération, de la sélection du bien à son financement, en passant par l’accompagnement sur la phase de transition, ceci pour vous garantir un maximum d’optimisation et de sécurisation dans la durée.

20.10.2020
lmnp, pinel, Avis d'experts

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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