Immobilier commercial, comment bien investir pour s'assurer une bonne rentabilité à terme

Investir dans un local commercial fait partie des investissements les plus rentables en termes d’immobilier. Ce type d’investissement est tout à fait productif, sécurisé et durable. Mais, bien avant toute décision d’achat, quels sont les paramètres à prendre en compte afin d’assurer leur rentabilité à terme ? Zoom sur l’investissement dans un local commercial.

La sélection des locataires

Comme pour tout type d’investissement immobilier à but locatif, le choix du locataire est une étape cruciale. En matière d’investissement dans un local commercial, les personnes physiques ou morales travaillant dans le domaine libéral constituent une cible prioritaire. Ledit locataire doit être lié au lieu d’exploitation. Dans le cas contraire, il pourrait revendre ses fonds de commerce, impliquant un changement de locataire, voire une vacance locative. Cette conjoncture serait dommageable, puisqu’elle pourrait engendrer des pertes de loyers. La solvabilité du locataire est également un facteur à prendre en considération. Pour s’en assurer, il serait plus judicieux d’exiger une assurance risque habitation ou une assurance multirisque. Se renseigner sur ses activités est également un gage de sécurité pour s’assurer de la solvabilité du locataire.

Le choix de l’emplacement

Après avoir ciblé le futur locataire, il est également très important de bien choisir l’emplacement. Cette étape tient commercetout son intérêt dans la mesure où elle influera considérablement sur la rentabilité de l’activité. En privilégiant un local idéalement situé, les tarifs de location seront d’autant plus élevés en raison d’une forte demande. De manière générale, les lieux les plus sollicités sont localisés dans le centre-ville, à proximité des arrêts de bus ou du métro, en somme, faciles d’accès. Aussi, le montant du loyer pourra être établi en fonction de l’importance du chiffre d’affaires du locataire.

La prise en compte des garanties

L’exigence de garanties est clairement stipulée dans une des clauses du contrat de location se référant à un local commercial. Cette garantie est déterminée selon les clauses du contrat. Elle peut être similaire à un ou deux mois de loyer, voire un ou deux trimestres. Bien que la garantie soit un gage de sécurité pour le bailleur, elle peut cependant constituer un facteur de blocage pour les locataires. En effet, peu d’entre eux disposent de la capacité financière nécessaire pour fournir de telles sommes. Le locataire devra également fournir le bilan de ses deux dernières années d’exercice. Avec ces différentes garanties en main, le bailleur disposera de l’assurance nécessaire pour pérenniser son activité sur le long terme.

Investir dans un local commercial via une SCI

La création d’une Société Civile Immobilière est généralement effectuée dans le but d’investir dans l’immobilier commercial. A noter que celle-ci peut être réalisée avec des associés ou des membres de la même famille. Cependant, l’acquisition du local commercial implique le règlement de droits de mutation qui sont évalués à 5,09 % par rapport au prix du bien immobilier.

Les revenus générés par les murs de commerce sont sujets à une imposition sous le régime des revenus fonciers, à l’instar d’une location de logement nu. Ainsi, les différents frais de travaux et charges relatifs au local peuvent être déduits sur les loyers lors de la déclaration. La constitution de déficits fonciers à imputer sur les revenus fonciers peut être effectuée, avec un plafond de 10 700 euros par an. Les intérêts d’emprunt et autres surplus au cours de l’opération pourront être déduits des revenus fonciers sur les dix années à venir. Grâce à cette stratégie, il sera possible de réduire la base imposable et d’avoir ainsi moins d’impôts à régler. Les propriétaires de bien immobilier locatif privilégient particulièrement cette technique dans l’optique d’améliorer leur fiscalité foncière.

L’investissement en immobilier commercial fait face à de nombreux obstacles en raison des différentes spécificités du secteur. Malgré les nombreux avantages qu’offre un placement dans ses propres murs, il est pourtant possible d’opter pour d’autres solutions d’investissement. Ces dernières s’avèrent être un bon compromis pour pallier les risques afférents à ce type d’investissement avec, en plus, une rentabilité plus performante.

Les SCPI : une autre solution pour votre placement dans l’immobilier commercial

Grâce à une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier de rendement, il est tout à fait possible de réaliser un investissement dans l’immobilier commercial. Le type d’investissement concerné prend notamment en compte les locaux de bureaux, de commerces, d’activités, etc.  

Une société de gestion agrée par l’AMF s’occupe de la collecte des capitaux et de l’achat des actifs immobiliers. L’achat de parts dans une SCPI de rendement par des investisseurs permet à la société de gestion d’acquérir différents actifs immobiliers et de gérer leur location.

L’investissement dans l’immobilier commercial peut être réalisé avec des sommes modulables, en fonction des conditions de souscription de chaque SCPI. De plus, l’investisseur sera totalement libéré des contraintes liées à la gestion du bien en question. Quant aux loyers générés par cet investissement, ils seront attribués sous forme de dividendes.

L’acquisition de parts dans une SCPI de rendement donne accès à une rentabilité intéressante, sans pour autant bénéficier d’un avantage fiscal (sauf pour certaines SCPI internationales). Bien que l’investissement dans une SCPI n’accorde pas réduction d’impôts, il permet toutefois d’imputer une grande partie des revenus générés dans le revenu foncier, à condition qu’il y ait un financement bancaire ou l’existence d’un déficit foncier, permettant ainsi une rente défiscalisée. Les plus-values obtenues lors de la revente des parts acquises dans la SCPI bénéficieront du même traitement que les plus-values immobilières.

Les SCPI offrent un investissement sécurisé et un rendement attractif dans l’immobilier commercial. En optant pour ce type de placement, il est important de se fixer des objectifs à moyen et à long terme.

Guide SCPI de rendement

Conclusion

L’investissement dans l’immobilier commercial reste un type de placement peu connu des investisseurs. Il s’agit pourtant d’un investissement particulièrement favorable pour les épargnants en quête de performances intéressantes. L’investissement dans l’immobilier commercial apporte plus d’avantages, de rentabilité et de sécurité qu’un investissement dans l’immobilier d’habitation. De plus, dans le cadre d’un investissement en SCPI, l'investisseur bénéficiera des services d’une société de gestion qui se chargera à sa place de la sélection et de la gestion des actifs immobiliers.

08.01.2019
Immobilier commercial

Auteur: La Financière

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