En période de crise, la SCPI demeure-t-elle une valeur refuge dans le secteur de l'immobilier ?

Conditionnées par le Coronavirus et les mesures sanitaires y afférentes, les circonstances amènent les Français à se poser des questions sur les meilleurs investissements à réaliser pour sécuriser leur patrimoine. 

En ce mois d’avril, les marchés boursiers font face à la crise qu’implique la pandémie du coronavirus. Les investisseurs constatent la volatilité des fonds en actions où ils ont placé une grande partie de leurs économies. Le premier réflexe dans ces moments de crise est de chercher le type d’investissement offrant un meilleur niveau de sécurité, même au détriment du rendement. Les épargnants doivent notamment faire face aux fortes fluctuations financières. Plus encore, le contexte de la baisse historique des taux ne rassure pas. Il devient ainsi plus difficile de trouver le produit d’épargne offrant à la fois ténacité et performance.

Dans ce contexte agité, certains placements se démarquent par leur prise de risque mesurée. Privilégiant une stratégie d’investissement plus prudente, nombreux épargnants optent pour des investissements en SCPI. Adossés à l’immobilier physique, ces véhicules offrent la possibilité de sécuriser et pérenniser leur patrimoine. C’est le cas notamment des SCPI de rendement qui sont vues aujourd’hui comme étant une valeur refuge du patrimoine.

La SCPI, un placement pour un profil d’investisseur prudent ?

Comparées à une acquisition directe d’un bien locatif, les SCPI de rendement offrent de larges avantages en permettant un investissement immobilier diversifié. Ces véhicules de placement permettent d’investir de manière collective et mutualisée dans l’immobilier professionnel, et de jouir de loyers nets chaque trimestre. Outre cet avantage, les épargnants n’ont pas à se soucier de la recherche de locataires, des travaux ou de la comptabilité. Ils profitent de l’expertise d’une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. 

Il faut également souligner le niveau de diversification des véhicules de placement que sont les SCPI de rendement. Leurs parcs immobiliers sont largement diversifiés sur de nombreuses typologies d’actifs, dont des cliniques, entrepôts, EHPAD ou encore des bureaux. Il en est de même pour la diversification géographique. Les SCPI peuvent investir dans toute la France, mais également en Europe grâce aux SCPI Européennes qui se concentrent dans de nombreux pays de la zone euro. C’est le cas de la SCPI Pierval Santé dont le patrimoine est réparti entre la France, l’Allemagne, l’Irlande et le Portugal. D’autres SCPI se focalisent quant à elles sur un seul pays, comme le cas de la SCPI Novapierre Allemagne 2. 

Cette diversification permet aux SCPI d’avoir un certain équilibre face aux aléas immobiliers et locatifs, ce qui conforte leur performance. À noter qu’en fin 2019, les SCPI de rendement les plus performantes pesaient plus de 3 milliards d’euros. Cette diversification, qui permet une mutualisation des risques, séduit également les épargnants français qui veulent investir en réduisant leur exposition aux risques. Le contexte actuel pousse aussi bon nombre d’entre nous à revoir leur mode de vie et de consommation. De plus en plus d’épargnants recherchent ainsi des investissements plus responsables proposant une dimension sociétale, à savoir les EHPAD et les cliniques. 

Notons également le fait que les biens immobiliers détenus par les SCPI sont occupés par des locataires multi-métiers exerçant dans divers domaines (santé, technologie, agroalimentaire, automobile…). Ces locataires s’engagent généralement à louer le bien dans le cadre d’un bail locatif ferme de longue durée. Les baux locatifs s’étalent sur une durée comprise entre 10 et 15 ans environ. En tant qu’épargnant, ce critère vous offre une meilleure visibilité et une bonne stabilité du rendement sur le long terme.

Tous ces critères font que les SCPI sont aujourd’hui vues comme étant un placement moins risqué, encore plus dans le contexte actuel où les épargnants se posent des questions sur la sécurité et la rentabilité de leur épargne. 

 

Quelles SCPI privilégier pour investir ? 

En investisseur prudent, prioriser la diversification vous permet une meilleure mutualisation des risques. Cette diversification doit se faire autant sur les typologies d’actifs que sur les sociétés de gestion et les stratégies d’investissement de SCPI. 

En d’autres termes, un portefeuille de SCPI bon père de famille devrait inclure des véhicules de placement qui répondent aux problématiques actuelles. Il serait plus avisé de combiner la solidité et la résistance d’une SCPI Parisienne avec les stratégies plus ciblées d’une SCPI Spécialisée et celle d’une SCPI Thématique. 

L’exemple ci-après nous permet d’illustrer ce type de portefeuille SCPI : 

  • Une SCPI Parisienne : des parts dans la SCPI Primopierre, une SCPI de rendement de la société de gestion Primonial REIM dont la dynamique perdure même durant cette crise. Cette SCPI dispose d’un patrimoine majoritairement composé de bureaux localisés en Île-de-France. Avec une stratégie visant un fort potentiel de rendement, la SCPI profite du dynamisme du marché en région Île-de-France. Elle offre ainsi aux épargnants la possibilité de jouir de la hausse continuelle et de la dynamique du marché en région parisienne, notamment grâce au projet Grand Paris ou aux Jeux Olympiques 2024. Finissant l’année 2019 avec une capitalisation de 2,9 Mds€, la SCPI offre aujourd’hui un TDVM de 5,92 % et un taux de rendement interne de 4,25 %. Autant de critères qui assurent une base solide pour votre portefeuille SCPI. 

  • Une SCPI Thématique : des parts dans la SCPI Pierval Santé, une SCPI de rendement dédiée à la thématique santé. Pour les épargnants, cela permet de déconnecter leur patrimoine immobilier des cycles économiques. Cette SCPI répond principalement aux problématiques liées au vieillissement de la population en Europe et au développement des maladies neurodégénératives. Par ailleurs, la crise du Coronavirus confirme encore plus le besoin de cliniques et d’hôpitaux en France et en Europe. Finissant l’année 2019 sur une capitalisation de 890 millions d’euros et un parc immobilier fortement diversifié, cette SCPI a distribué cette même année un rendement net de 5,05 %.

  • Une SCPI Spécialisée : des parts dans la SCPI Novapierre Allemagne 2, un véhicule de placement de la société Paref Gestion. Investissant principalement en Allemagne, la SCPI privilégie dans sa stratégie les murs de commerces et Retail-Parks. Fin 2019, la SCPI Novapierre Allemagne 2 totalisait une capitalisation de 77,5M€ et proposait un taux de rendement net de 4,45 %. Pour cette SCPI, le choix du pays est une stratégie en elle-même. En tant qu’épargnant, investir dans ce véhicule vous permet de profiter d’un marché difficilement accessible en immobilier direct. Le pays dispose également d’une économie solide et d’un faible taux de chômage, ce qui permet d’envisager une forte rentabilité des biens. Mais il faut surtout souligner l’avantage fiscal qu’offre l’investissement en Allemagne, qui se traduit notamment par le faible prélèvement sur les revenus fonciers.

La situation durant les mois de mars et avril 2020 souligne une fois encore la volatilité des marchés financiers. Mais cela a également provoqué une prise de conscience des épargnants sur la nécessité d’investir leurs capitaux dans des produits d’épargne résistants, dont les SCPI de rendement. Ces véhicules de placement constituent le support d’épargne combinant au mieux prudence et rentabilité. Outre leur diversification, ils ouvrent sur de larges possibilités en termes de mutualisation des risques. Ils offrent également l’opportunité de fructifier le capital investi directement dans la pierre tout en jouissant d’un complément de revenu trimestriel. Plus encore, les SCPI permettent aux épargnants de sécuriser leurs épargnes afin de traverser toute période difficile.  

Conscients du sentiment d’insécurité et d’instabilité qu’engendre la situation actuelle, nous nous efforçons de vous apporter les meilleurs conseils en matière d’optimisation de votre patrimoine. Nous assurons une veille active concernant l’évolution de la conjoncture pour vous proposer les meilleurs produits financiers adaptés à vos projets.

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24.04.2020
scpi, immobilier, Avis d'experts

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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