Diversifier son patrimoine en investissant dans un club deal

Le club deal est un véhicule d’investissement collectif regroupant quelques dizaines de participants. Son objectif est de collecter des fonds destinés à être investis dans différents types d’actifs prédéfinis. Autrefois réservé aux institutionnels et autres investisseurs professionnels, ce produit de placement est désormais disponible pour les particuliers avisés en quête d’un investissement à bon potentiel de plus-value. Le grand avantage du club deal reste la possibilité de faire l’acquisition d’actifs difficilement accessibles individuellement. Il peut s’agir de fonds de commerce, de PME ou encore de biens immobiliers dont la valeur serait estimée à des dizaines de millions d’euros.  

Qu'est ce qu'un club deal ?

Un club deal prend généralement la forme d’une Société Civile Immobilière ou d’une Société par Actions Simplifiées. En investissant au sein de la structure, vous devenez un associé et vos capitaux, ainsi que ceux des autres participants seront dédiés à l’acquisition d’actifs. Cette première a également la possibilité de recourir à un crédit bancaire dans le but d’optimiser le montant de son capital. A noter que les tâches liées à l’acquisition, l’exploitation et la gestion des actifs sont confiées à une société de gestion spécialisée. En tant qu’associé, vous disposerez cependant d’un droit de regard par rapport aux décisions prises lors de l’assemblée générale, portant sur le patrimoine du club deal. 

Si vous souhaitez devenir associé dans un club deal, il vous faudra investir aux alentours de 150 000 euros. Sachez toutefois que ce type de produit s’adresse avant tout aux investisseurs avertis, du fait notamment des risques en perte de capital et de l’absence de régulation de l’Autorité des Marchés Financiers. A noter que les fonds collectés par la structure peuvent atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros. Quant à sa durée de vie, elle dépend généralement du club deal en question. De manière générale, celle-ci devrait s’étaler sur 5 à 10 ans environ.

Quels sont les types de club deal ?

Dépendamment de vos objectifs, vous aurez l’opportunité de choisir entre deux grands types de club deal :

  • Le club deal de capitalisation : son objectif est de se créer une importante plus-value qui pourra être récupérée à la fin de l’opération. Elle vise ainsi les actifs disposant d’un potentiel de revalorisation élevé qui seront revendus après plusieurs années avec un rendement intéressant à la clé.
  • Le club deal distributif : il cible généralement des actifs pouvant générer d’importants revenus qui seront distribués régulièrement aux associés jusqu’au terme de l’opération. Dans certains cas, il donne également accès à une exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Quels sont les avantages d’un investissement dans un club deal ?

L’investissement dans un club deal vous offre de nombreux avantages :

En termes de fiscalité 

Votre opération vous permettra de percevoir des revenus réguliers exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. De plus, votre opération n’entrera pas dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Dans le cas où les structures sont éligibles au PEA ou au PEA PME, les plus-values enregistrées seront exonérées d’impôt sur le revenu. Lors de la cession d’une société, un report d’imposition de la plus-value sera possible pour tout club deal éligible à l’article 150-B ter du CGI.

En termes de diversification de patrimoine

Afin de minimiser les risques de perte en capitaux, il s’avère indispensable de diversifier au mieux votre patrimoine. Investir dans un club deal répond parfaitement à cette stratégie patrimoniale dans la mesure où il cible différentes classes d’actifs au niveau local comme à l’international. Il peut s’agir de résidences de services, de locaux professionnels, commerciaux ou d’habitation, ou encore d’établissements œuvrant dans le secteur de l’hôtellerie, de la restauration ou du coworking.

A la différence des SCPI où la collecte de fonds s’effectue sans limitation de volume, le club deal plafonne non seulement le montant des capitaux à utiliser, mais aussi le nombre d’associés. Par conséquent, il pourra investir rapidement les fonds collectés dans les actifs sollicités dès que l’objectif en matière de capital aura été atteint. Par ailleurs, le club deal vous permet de connaitre les actifs dans lesquels il souhaite placer vos fonds, dispose d’une grande maîtrise de son cycle d’investissement, et propose des rendements nettement supérieurs à ceux des produits d’investissement traditionnels.

Le club deal peut être assimilé au crowdfunding immobilier, à la différence que les tickets d’entrée sont beaucoup plus élevés. En contrepartie, il peut offrir d’importantes perspectives de revalorisation à terme alors que pour le cas du crowdfunding immobilier, les bénéfices sont déterminés à l’avance.

En termes de rendement

En comparaison avec les différents types de produits d’investissement proposés sur le marché, le club deal permet d’espérer des rendements annuels largement plus importants, de l’ordre de 6 % à 10 %. Cependant, les risques de perte en capital y sont également plus élevés, d’où la nécessité d’analyser les opérations au cas par cas, de diversifier au mieux vos investissements et répartir judicieusement vos avoirs en fonction de votre situation et de votre capacité de prise de risque.

Vous souhaitez devenir associé au sein d’un club deal ?

investisseurs club dealPour votre information, il vous est possible d’acquérir vos titres dans le registre nominatif de la structure pour vous délester des coûts de tenue de compte et des droits de garde ou via un compte-titre spécifique. Vous serez assujetti à la réglementation fiscale de droit commun et serez imposable sur les éventuelles plus-values générées. Dans le cas où vous envisagez d’être exonéré d’impôt sur le revenu, vous pourrez toujours loger vos titres dans des PEA ou PEA PME. Il s’agit de portefeuilles d’épargne  destinés à loger des actions cotées ou des parts de SICAV, OPCVM, etc. En respectant certaines conditions, vous aurez toutefois le privilège d’investir dans des sociétés non cotées en bourse. Vous profiterez ainsi d’un investissement moins volatile, avec des rendements potentiels élevés et des avantages fiscaux intéressants. 

En comparaison avec un compte-titre classique, le PEA vous permet de disposer d’une enveloppe en franchise d’imposition et d’effectuer des opérations d’achat et de vente à volonté. A titre de rappel, vous ne pouvez investir que dans un seul PEA, avec des versements limités à 150 000 euros. Si le PEA a une ancienneté de 5 ans ou plus, vos plus-values seront exonérées au titre de l’IR. Sous certaines conditions, une limite de versement supplémentaire à hauteur de 75 000 euros est envisageable pour les PEA PME. 

Dans le cadre d’un investissement dans un club deal, le choix de la société de gestion est crucial pour optimiser le succès de votre opération. Assurez-vous que le porteur du projet dispose des compétences nécessaires dans le sourcing, la gestion et l’exploitation des actifs. Il devra également avoir une grande solidité financière et une expérience avérée dans le domaine. En l’absence de contrôle de l’AMF, une sélection rigoureuse s’avère indispensable pour la pérennité de votre projet.

Chez la Financière Investissement, nous avons fait le choix de nous entourer de partenaires reconnus, orientés vers les classes d’actifs à sous-jacent immobilier, tels que MNK Partners (immobilier professionnel Core pan-européen), OCP Finance (Coworking bureaux à Paris), Florida Invest (immobilier locatif aux Etats-Unis) ou encore Extendam (immobilier professionnel dans l'hôtellerie).

Ces produits non cotés sont décorrélés des banques et des marchés financiers, avec des potentiels de rendement et de plus-values intéressants. De plus, ils nous permettent de proposer à nos clients une excellente diversification géographique à l’international.

En ces temps de crise, l’investissement à l’international s’avère propice et répond à une stratégie de diversification en se désolidarisant ou non de la zone euro ou de l’unique marché français et européen. Le marché américain offre par exemple une fiscalité très avantageuse, une monnaie forte et une économie en mesure de se relever plus rapidement face aux crises. Idem en Europe , en Irlande ou encore en Autriche avec un marché dynamique et des opportunités d’investissement à fort potentiel sur cette typologie d’investissement non coté.

En synthèse

L’investissement dans un club deal est aujourd’hui une solution tout à fait pertinente pour les investisseurs particuliers à la recherche d’un véhicule de placement à forte rentabilité et avec une excellente visibilité. Le club deal offre en effet l’avantage d’un rendement potentiel relativement élevé et d’actifs moins volatiles que ceux proposés en Bourse. Afin de répondre à vos besoins en matière de diversification de patrimoine et limiter les risques de perte en capital, nous avons sélectionné des clubs deals investissant dans différentes classes d’actifs, principalement à sous-jacent immobilier. Retenez cependant que ce véhicule d’investissement s’adresse en premier lieu aux investisseurs avertis, du fait notamment du montant d’investissement important et du champ d’intervention limité de l’AMF. Cependant, nous nous tenons à votre disposition pour vous accompagner et vous apporter notre expertise afin d’optimiser les résultats de votre opération.

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27.07.2020
Gestion du patrimoine, Immobilier commercial, immobilier, Avis d'experts

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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