Coronavirus, un risque pour l’immobilier ?

Nous avons souvent entendu dire que le marché de l’immobilier ne pourrait se retourner qu’à cause d’un choc externe. Le Coronavirus pourrait-il en faire partie ? Au stade actuel de la pandémie, rien n’est encore sûr. Et si le marché de l’immobilier entrait dans une crise à cause de cet élément imprévu ? Quelles seraient les solutions pour y faire face ?

État des lieux

Le Coronavirus est un sujet délicat à prendre en considération. Difficile de ne pas penser aux victimes présentes ou à venir de ce virus. Le taux de propagation étant très élevé, il s’avère difficile de donner des chiffres précis concernant le nombre de cas ou de victimes. Tout ce que nous pouvons espérer, c’est que la pandémie soit rapidement maitrisée et éradiquée. Quoi qu’il en soit, à notre stade actuel, tout est encore possible : soit l’arrêt de l’épidémie, soit sa propagation à grande échelle.

Si – et espérons-le — l’épidémie est maitrisée, comment pourrait-on évaluer les dégâts sur l’économie ? Dans le cas contraire, si l’épidémie s’aggrave, comment se portera l’économie en zone euro et jusqu’où est-ce que l’épidémie pourrait se répandre ? Qu’en sera-t-il de l’emploi ou de la consommation ?

Il ne faut également pas sous-estimer l’effet psychologique, qui est un facteur plus qu’important pour la santé du marché de l’immobilier. Si un nombre important d’acheteurs potentiels se met en attente, les vendeurs ne pourront plus vendre. Cela induira à un blocage du marché. Une baisse du nombre de transactions et des prix sera également à prévoir. A contrario, une reprise entrainera une hausse des transactions et donc des prix.

Face à une évolution quasi incertaine, envisageons le pire pour pouvoir faire le point sur les principes de gestion de patrimoine à considérer dans de telles situations.

Une chute de la bourse équivaut-elle à une chute de l’immobilier ?

La tendance boursière est comparable à celle d’une girouette qui pointe à tout moment vers la direction du vent. Comme le vent tourne à tout moment, il n’est pas nécessaire de s’attarder sur les variations boursières quotidiennes. Cela n’est pas le cas pour les changements violents. Il y a quelques semaines encore, les alertes sur le Coronavirus n’étaient en rien décisives dans la tendance boursière. La baisse récente s’est pourtant avérée brutale. Suivant l’évolution de l’épidémie, la bourse peut anticiper les problèmes qui impactent différents aspects de la vie économique et se voir à la baisse. Cela indiquerait-il une chute du marché de l’immobilier ?

L’avenir reste toutefois incertain. Si l’économie reprend, la Bourse en fera de même et rien ne se passera du côté de l’immobilier. Mais imaginons la pire des évolutions : une aggravation de l’épidémie et donc une baisse des marchés. Quelles seraient alors les possibilités et surtout les meilleures actions à entreprendre ?

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La fluctuation est propre aux placements à long terme

Vous venez d’investir dans la pierre et les prix de l’immobilier ont soudainement baissé ? Ce n’est pas pour autant que vous avez pris une mauvaise décision. Une baisse n’est à risque que si vous deviez vendre, et une baisse conjoncturelle n’est pas une tendance sur le long terme. Dans la majorité des cas, une personne qui vient d’acquérir un bien gardera son appartement assez longtemps, en attendant que les prix grimpent. 

Le cas reste le même concernant les SCPI d’entreprise ou les SCPI de rendement. Face à une crise économique soudaine, les revenus peuvent en pâtir momentanément. Ce cas s’est d’ailleurs déjà produit et ne sera pas le dernier.   Pour un placement à long terme, un investisseur n’est perdant que s’il se voit obligé de vendre durant une période économiquement difficile. 

En épargne comme en patrimoine, il faut savoir regarder loin

Comment éviter d’être tenté de prendre une mauvaise décision au mauvais moment ? Fixez-vous sur l’objectif « long terme », et restez focalisé sur l’essentiel : « votre patrimoine et votre épargne »

Tout investissement à long terme nécessite une attitude visionnaire consistant à pouvoir se projeter dans l’avenir. Il est important de pouvoir se focaliser sur un objectif lointain et maintenir les efforts et les actions en ce sens. Il faut surtout retenir que malgré les difficultés et les blocages qui peuvent se présenter, l’objectif de l’investissement reste d’obtenir une « plus-value » sur le placement. 

En matière de gestion de patrimoine comme en épargne, il est important de savoir viser loin. L’attention, la réflexion et les décisions ne doivent pas être dictées par les conjonctures qui se présentent dans l’immédiat. Elles doivent au contraire se baser sur l’objectif ou la finalité de l’investissement, à savoir faire fructifier. Pour être plus efficace, il faut se projeter vers les 10 ou 15 prochaines années. 

Il en est de même dans le cas d’un investissement locatif, à l’exemple d’un appartement que vous avez acquis à crédit et mis en location. Vous avez encore des mensualités à rembourser et l’immobilier est en chute libre ? Rassurez-vous, car tant que vous avez un locataire, vous n’avez rien à craindre. Au final, vous aurez liquidé les mensualités de votre prêt et acquis un bien. C’est à ce stade qu’il convient de porter votre attention, car sachez que les prix baissent puis remontent. Si vous envisagez de revendre, retenez bien qu’il est dans votre intérêt d’être patient.

En SCPI, le cas est identique. Supposons une souscription en système de versements programmés, soit un virement par mois. Une soudaine baisse de l’immobilier n’influera en rien sur le capital que vous vous êtes constitué. Si la crise continue à battre son plein et que les prix des parts baissent, vous aurez l’occasion d’acheter moins cher et de vous constituer un patrimoine plus important. Avec un peu de patience, une fois que le marché reprendra son souffle, les parts progresseront à nouveau.

La période de crise peut faire gagner plus

Le sujet est paradoxal. Même si tout le monde sait ce qu’il faut faire, presque personne ne passe à l’action. Retenez bien que c’est lorsque les prix sont bas qu’il est plus intéressant d’acheter, surtout si vous souhaitez épargner et profiter de rares opportunités. Mais pourquoi personne ne se lance ?

Une baisse du moral

La première raison est purement psychologique. Les médias, les experts et les économistes n’ont pas pour rôle de nous conseiller sur la gestion de patrimoine. Ils ont plutôt pour mission de commenter les situations qui se présentent. Revenons sur les cas de 2008 ou 2010. Aucun média ni expert n’a indiqué que cette période vous aurait fait gagner beaucoup. Pourtant, ceux qui ont acquis des actions à cette époque ont pu faire fructifier leur investissement.

Cette situation sera toujours la même pour une bonne raison : « la baisse de la bourse inquiétera tout le monde, et l’inquiétude empêche d’acheter ». Aussi, il faudrait se défaire de la psychose et des frayeurs de l’actualité, et garder une vision d’investisseur. Il ne faut jamais oublier que la tendance boursière reste la même : elle baisse puis remonte. Pour les personnes en phase d’épargne, les périodes de crise et celles où le prix est en baisse sont les meilleures occasions pour acheter.

L’incertitude

Il est également difficile de profiter des baisses à cause d’un côté plus pratique : « comment s’y prendre ? »

Cela est plus facile à comprendre dans le cas de la Bourse. Si les actions ont baissé au cours des derniers jours, est-ce que je dois acheter ? Et si la baisse continue, vais-je perdre beaucoup ? C’est d’ailleurs à cause de cette incertitude que la majorité préfère attendre que la bourse soit plus stable avant d’investir. 

L’investisseur qui gagne, quelle attitude adopter ?

Vous avez réussi à dépasser cette phase d’angoisse et souhaitez investir pendant cette période, mais ne savez pas comment faire. Supposons que vous disposez d’un capital de 30 000 € :

  • La baisse boursière est passée brutalement à 10%? L’évolution de la situation reste incertaine, notamment si l’épidémie est jugulée ou va s’aggraver. Placez 5 000 €, et si la situation s’améliore, vous aurez fait un bon placement.
  • La baisse se poursuit et passe à 25 %, personne ne sait si c’est le taux le plus bas ou non. Vous pouvez encore placer 5 000 €.
  • Quelques mois plus tard, l’épidémie est maitrisée, mais la baisse boursière est plus importante qu’en 2002 ou 2008, c’est-à-dire à 50 %. Vous investissez 5 000 € de plus sans vous poser de question.
  • Après quelques mois, le Coronavirus est une histoire ancienne, les craintes et les angoisses sont terminées, mais la bourse traine à grimper. Elle remonte pour vite chuter par la suite. Vous pouvez placer encore 5 000 € dans des actions boursières.
  • Si, après avoir placé les 30 000 € que vous avez prévus, la bourse ne reprend toujours pas, vous pouvez tout oublier et vous dire que de toute façon vous avez investi dans de bonnes conditions.

Les résultats se verront quelques mois ou quelques années plus tard sur votre portefeuille d’actions. Vous pourrez alors vous dire que vous avez fait une excellente opération, qu’il fallait oser et que vous l’avez fait. 

L’Immobilier en bourse est en baisse

Phénomène intéressant : les alertes se sont intensifiées ces derniers jours et le prix de l’immobilier est resté stable. Pourtant, l’immobilier en bourse suit la tendance des marchés financiers avec une baisse de 8 %. Quand la bourse est en baisse, toutes les actions chutent également. En d’autres termes, vous pouvez vous lancer dans les achats en vous gardant une sécurité dans votre portefeuille par l’acquisition de SIIC ou d’OPCVM immobiliers. L’intérêt est simple : tout comme les actions boursières, l’immobilier en bourse est en baisse. Pourtant, les rendements de ce type d’action sont plus élevés par rapport à ceux d’autres actions boursières. Plus encore, les performances des SIIC finissent toujours par s’aligner à celles de l’immobilier réel, même si les autres actions ne connaissent aucune hausse.

Et la baisse de l’immobilier ?

Si vous voulez rester dans le monde de l’immobilier sans passer par le marché financier et ses fortes fluctuations, il reste l’investissement en logement, en SCPI et OPCI.

Supposons que la pandémie de coronavirus s’aggrave et que le marché de l’immobilier se grippe. Les acheteurs se font rares, les prix des logements et la valeur des parts de SCPI ou OPCI baissent. Contrairement au marché boursier, la situation en immobilier est différente, car l’évolution est plus lente. Le scénario est donc celui d’une crise sérieuse pour quelques années. Pourtant, vous êtes en situation de constitution de patrimoine. 

Durant la dernière grande crise immobilière des années 90, des personnes ont eu l’intelligence ou la chance d’investir à des prix qui font rêver aujourd’hui. Les investisseurs qui ont acquis des parts de SCPI à cette période ont aujourd’hui réussi leur coup.

Bien que nous espérons tous un retour à la normale de la situation, si l’épidémie s’aggrave, il faudrait se rappeler quel genre d’investisseur vous êtes. Gardez en tête que vous ne pouvez pas laisser passer une telle occasion pour réaliser une bonne affaire.

En somme, chute de la bourse et de l’immobilier ?

Jusqu’à l’heure actuelle, personne ne peut statuer sur l’issue de l’épidémie de Coronavirus. Face à la souffrance des victimes et de leurs proches, nous espérons tous que tout rentrera dans l’ordre.

Il est toutefois important de retenir que ces situations d’incertitude sont à haut risque en termes de gestion de patrimoine. Trois cas peuvent se présenter :

  • Une minorité parvient à profiter de cette période et accélère la constitution de patrimoine ;
  • Une autre partie garde les habitudes d’épargne, pour une meilleure maitrise des risques. Ils investissent comme à leur habitude et jouissent des revenus dès que le marché reprend ;
  • Une grande majorité prend quant à elle la mauvaise décision, “l'immobilisme”, qui pénalisera leur patrimoine à long terme.

Dans le cadre de la constitution et la gestion de votre patrimoine, il est important que vous restiez informé sur la conjoncture actuelle. Avec l’épidémie de coronavirus et ses éventuels dégâts sur l’économie, les scénarios sont multiples et imprévisibles, et les issues restent floues. Il ne faut pas pour autant céder à la panique, mais plutôt savoir quel type d’investisseur vous êtes. Dans tous les cas de figure, il reste possible de profiter de cette instabilité pour réussir son investissement ou faire fructifier son patrimoine. Gardez à l’esprit le « long terme » pour visualiser le résultat dans un horizon sur 10 ou 15 ans. Ne négligez pas non plus l’avantage d’avoir un conseiller financier qui pourra, au fil de l’évolution de la situation, mieux vous orienter sur les meilleures opportunités du marché. Nous restons à vos côtés et vous accompagnons dans l’optimisation de votre patrimoine en évaluant les opportunités et risques présents sur le marché.

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17.03.2020
Gestion du patrimoine, immobilier

Auteur: Jean-Marc Meunier

Gérant de La Financière Investissement