Comment réduire son impôt sur la fortune immobilière en investissant dans des SCPI ?

Ce n'est plus un secret pour personne, les SCPI ont la cote auprès des épargnants, notamment en raison de leur rapport rendement-risque intéressant. Mais saviez-vous que ces Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent également de réduire de manière conséquente votre facture de l'IFI ? Explications...

Selon de récentes études effectuées sur le marché, la collecte en SCPI a dépassé la barre des 2 milliards d'euros durant le 1er trimestre de cette année 2019. En comparaison avec les statistiques de l'année précédente, ce chiffre est en hausse de 79 %, ce qui démontre l'intérêt croissant des épargnants par rapport à ce type d'investissement.

A l'heure actuelle, le marché des fonds immobiliers, comprenant les SCPI et OPCI grand public, équivaut à une capitalisation qui dépasse le cap des 70 milliards d'euros. Selon l'ASPIM ou Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, ce montant a connu une augmentation de 4,7 % par rapport au 1er trimestre 2019, et de 15 % en comparaison avec les chiffres de l'an passé.

Ce franc succès s'explique en parti par les taux d'intérêt historiquement bas appliqués en France, mais aussi dans de nombreux pays d'Europe. Si les professionnels du secteur avaient prédit une hausse des taux pour cette année, il n'en est rien. Bien au contraire, durant ce mois d'août 2019, le calcul des emprunts d'Etat sur 10 ans de la France affiche un taux négatif de - 0,339 et les ménages peuvent emprunter à un taux inférieur à 1% sur 20 ans.

Comme beaucoup d'épargnants, vous avez certainement conscience que la diminution des rendements proposés par les fonds en euros d'assurance-vie ne risque pas de s'arrêter de sitôt. Durant l'année 2018, la FFA ou Fédération Française de l'Assurance avait même enregistré une moyenne de 1,8 % concernant le rendement des fonds en euros.

Les SCPI un placement performant, mais attention à ne pas négliger la partie fiscale 

D'après l'ASPIM, si l'on prend en compte les 12 derniers mois depuis fin mars 2019, les SCPI ont généré un rendement à hauteur de 4,50 % en matière de distribution. Leur performance globale s'élève donc à 5,60 %, grâce à une revalorisation des parts atteignant les 1,1 %.

L'acquisition de parts de SCPI peut présenter un inconvénient en termes de fiscalité dans le cas où l'opération n'est pas optimisée. Le secteur de l'immobilier fait face à de lourdes fiscalités étant donné que les revenus fonciers sont sujets au barème de l'IR ou Impôt sur le Revenu. A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux de l'ordre de 17, 2 % et la taxe prélevée sur les actifs immobiliers par l'IFI ou Impôt sur la Fortune Immobilière, en remplacement de l'ISF. 

Il existe cependant des méthodes efficaces permettant d'amoindrir votre facture fiscale relative à vos parts de SCPI, notamment en utilisant l'effet de levier du crédit. Vous aurez la possibilité d'acquérir des parts de SCPI à crédit, à l'instar d'un investissement immobilier direct.

Dans le cadre de votre souscription dans une SCPI, l'effet levier vous permettra :

  • d'investir dans des parts de SCPI en dépit d'un apport personnel relativement restreint, mais aussi de générer petit à petit une épargne avec un effort limité, au même rythme que l'amortissement du crédit immobilier. Il s'agit de l'effet de levier financier. Actuellement, le rendement courant des SCPI équivaut à un taux de 4,50 %, tandis que les taux des crédits immobiliers se situent en dessous de la barre des 1,5 % en moyenne, ce qui constitue un écart important. 
  • de favoriser l'allègement de la fiscalité sur les revenus issus de l'actif immobilier, notamment en raison de la déduction fiscale réalisée sur les intérêts du crédit immobilier. L'actif immobilier pourra également se dégager de l'assiette de l'IFI en fonction du montant restant dû par rapport au crédit immobilier.

Dans le cadre de l'IFI, vous avez la possibilité de diminuer de manière conséquente la somme à devoir en investissant dans des SCPI à crédit, surtout au cours des premières années du crédit. A mesure que les années passent, une diminution du capital restant dû vis-à-vis du crédit s'opère proportionnellement à l'augmentation de l'assiette taxable à l'IFI.

Investir en nue-propriété pour diminuer ou supprimer l'IFI

L'investissement en nue-propriété est une solution qui vous permettra de supprimer de façon définitive votre IFI. Dans le domaine de l'immobilier, la propriété d'un bien peut être subdivisée en deux parties complémentaires qui forment la pleine propriété. Il s'agit d'un côté de l'usufruit qui concerne le droit de jouir du bien en tant que résidence principale, ou de le mettre en location dans le but de percevoir des loyers réguliers. D'un autre côté, il y a la nue-propriété qui vous donnera le droit de disposer pleinement de votre bien immobilier, avec la possibilité de le vendre ou de le léguer.

En effectuant l'acquisition de parts dans une SCPI, il vous est tout à fait possible de réaliser un démembrement temporaire de la pleine propriété. Durant toute la période du démembrement qui peut s'étaler sur une vingtaine d'années, l'usufruitier disposera du droit de jouir de la totalité des revenus et n'aura à débourser qu'une faible quote-part du montant de la pleine propriété.

En parallèle, en tant que nu-propriétaire, vous disposerez pleinement du bien. Concrètement, vous pourrez récupérer la pleine propriété des parts de la SCPI au terme de l'opération de démembrement, les biens immobiliers liés à la SCPI étant soumis à la gestion d'une société spécialisée.

Dans ces circonstances, une défiscalisation totale des parts de SCPI relatives à la nue-propriété sera effectuée durant toute la validité du démembrement. Par conséquent, vous n'aurez aucun impôt sur le revenu à régler, et ne serez pas sujet à des prélèvements sociaux, étant donné qu'aucun revenu ne sera à déclarer. Vous serez également exonéré de l'Impôt sur la Fortune Immobilière qui sera à la charge de l'usufruitier.

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28.08.2019
fiscalité, scpi, IFI

Auteur: Jean-Marc Meunier

Gérant de La Financière Investissement