Comment investir dans l’immobilier sans devenir propriétaire d’un bien ?

Le saviez-vous ? Il existe des solutions méconnues du grand public, qui permettent d’investir dans l’immobilier sans acquérir un bien à proprement parler, le tout avec un apport en capital bien moins important qu’un investissement immobilier classique.
Il est possible de vous constituer un patrimoine immobilier dans des conditions bien souvent plus favorables et profitables que dans l’immobilier classique.
Quelles sont ces solutions ? Quels avantages offrent-elles et quels peuvent être leurs inconvénients ?

L’achat de parts de SCPI

Ce type d’activité répond parfaitement à une stratégie de diversification patrimoniale, avec une mise de départ nettement plus abordable en comparaison avec l’immobilier classique. De plus, vous jouirez des services d’une société de gestion dédiée qui s’occupe de la location et de l’entretien du parc immobilier, de la perception des loyers, et de l’acquisition de nouveaux immeubles.

L’achat de parts de SCPI peut se faire au comptant en direct. Comptez entre 7 k€ et 10 k€ minimum, via un plan de souscription mensuel (à partir de 60 euros/mois) ou à crédit.
L'acquisition à crédit permet d'obtenir le meilleur rendement de votre épargne sur du long terme et par la même occasion de se constituer un patrimoine avec un effort de trésorerie pouvant être modeste.

Les SCPI SANTÉ

L’immobilier de santé est un segment en pleine effervescence, à l’instar d’autres secteurs clés tels que la logistique et le logement résidentiel. La souscription à des SCPI santé revient à investir dans une thématique d’avenir qui permet d’allier sécurité et valorisation du patrimoine. Ce type d’investissement « dématérialisé » offre de multiples avantages, avec un modèle de rentabilité résilient. 

L’immobilier de santé évolue indépendamment des aléas du marché et du domaine de la finance. Son développement est associé à des facteurs tels que la croissance démographique et le vieillissement de la population. Les SCPI à thématique Santé répondent à la fois à une recherche de plus-value sur le long terme et à un objectif de diversification patrimoniale et de mutualisation du risque.

Les quelques SCPI Santé en activité sur le marché proposent des rendements nets allant de 4,50 % à 6,25 %, une des meilleures performances parmi les différentes catégories de SCPI majoritairement de bureau. Cette tendance n’est pas près de s’estomper, avec des investissements toujours plus conséquents au fil des années.

De manière générale, les SCPI Santé investissent dans des EHPAD, des maisons médicales, des cliniques ou encore des laboratoires. Toutefois, afin de répondre non seulement à une meilleure diversification patrimoniale, mais aussi aux besoins sociétaux, elles peuvent se tourner également vers les crèches, et autres résidences de services seniors.

A noter que c’est surtout grâce à cette stratégie de diversification que ces SCPI parviennent à être particulièrement résilientes. Elles peuvent compter sur des locataires solvables disposant d’une solide capacité financière. Il est à noter que le secteur médical n’a pas été impacté par la crise financière du Covid-19.

Nous retenons par exemple les SCPI Primovie, Pierval Santé, Hospitalité Europe et Foncière des praticiens, car elles disposent d’une bonne capitalisation et peuvent adopter une diversification multi-pays d’une grande efficacité. Ainsi, de par leur diversification tant au niveau géographique que de la typologie des biens, ces SCPI optimisent fortement la fiscalité (moins d’impôts et de prélèvements sociaux) et mutualisent encore plus le risque.

Les SCPI DIVERSIFIÉES

Appelées également classiques diversifiées, elles investissent en immobilier d’entreprise. Les gérants de ces SCPI sont libres d’investir en fonction des opportunités, dans différentes typologies d’actifs. Le patrimoine de ces SCPI se compose d’actifs du secteur tertiaire : bureaux, locaux d’activités, entrepôts ou commerces.

  • Possibilité d’investir sur des marchés inaccessibles pour les particuliers
  • Rendement performant 
  • Mutualisation du risque, au niveau géographique, des locataires et du type de bien
  • Gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier (des sociétés de gestion contrôlées par l’AMF).

Nous retiendrons par exemple la SCPI Cristal Rente et Epargne Pierre avec des objectifs de rendement compris entre 5 % et 6 %.

Les SCPI RÉSIDENTIELLES

La SCPI Kyaneos Pierre investit dans  l’immobilier locatif à usage d’habitation pour les particuliers. Son objectif est d’atteindre un rendement locatif élevé afin d’être en mesure de distribuer un loyer très intéressant aux associés. Le parc immobilier locatif se répartit sur plusieurs régions à très  fort potentiel locatif, ce qui apporte également une bonne sécurisation en termes de mutualisation du risque sur un très grand nombre de logements.

Sur ce segment, Kyaneos Pierre tire son épingle du jeu grâce à une stratégie qui se fonde sur l’achat d’immeubles dans des villes de province où le marché locatif est de plus en plus porteur. Avec une politique d’achat, de valorisation et de gestion performante et innovante, elle vise un rendement annuel supérieur à 6 %.

Grâce entre autres à l’appui des dispositifs tels que les aides au logement ou encore l’assurance chômage mis en place par l’Etat, les ménages ont toujours la possibilité de s’acquitter de leur loyer. En effet, face à la crise du Covid-19 et ses conséquences désastreuses, les SCPI résidentielles ont su se montrer particulièrement résilientes, d’où leur qualification de “covid-proof”.

La SCPI résidentielle accorde de nombreux avantages. Elle offre une diversification patrimoniale et une sécurité inaccessible à un investisseur conventionnel, le tout avec un ticket d’entrée de quelques centaines d’euros via une souscription mensuelle ou avec quelques parts dès 10 000 euros.

Une autre SCPI  résidentielle, la  SCPI Kyaneos Denormandie utilise  la loi Denormandie qui vise à encourager la rénovation du parc immobilier ancien en récompensant les travaux effectués par une réduction d'impôts.
Investir dans la SCPI Kyaneos Denormandie offre une réduction d’impôt sur le revenu égale à 18 % du montant de la souscription, étalée sur 9 années, dès l’année de l’achat effectif des parts.

Son objectif est de fournir un rendement de l’ordre de 4 % à 4,50 % net auquel s’ajoute  l’avantage fiscal de 2 % par an.

La souscription minimale à la SCPI Kyaneos Denormandie est de 10 parts, soit 10 000 €.

La SCPI LOGISTIQUE

ActivImmo est une SCPI exclusive sur le marché qui permet d’investir en  immobilier dédié aux activités économiques péri-urbaines.

Elle a pour objectif de former un patrimoine immobilier locatif constitué de bâtiments d’activités et de logistique urbaine situés en France et dans les grandes métropoles européennes.

Locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine sont autant d’actifs immobiliers nécessaires pour répondre aux besoins de petites, moyennes et grandes entreprises dans la gestion de l’assemblage, des stocks, de la livraison et du e-commerce en pleine explosion.

Rendement supérieur à 6 %

L’acquisition d’actions dans les foncières cotées en Bourse

Cette opération consiste à acquérir en direct ou via un PEA des actions auprès de sociétés cotées en Bourse ayant pour vocation l’achat et l’exploitation de biens immobiliers. En tant qu’actionnaire, vous jouirez d’une partie des bénéfices générés par l’activité sous forme de dividendes. Selon la fluctuation de la valeur de vos actions au sein de la foncière cotée, vous serez en mesure de profiter d’une potentielle plus-value sur votre investissement. 

Les foncières cotées trouvent principalement leur intérêt dans leur caractère « liquide », permettant ainsi d’acquérir ou de vendre vos actions à travers un compte-titres classique. Ce produit financier est un excellent outil de diversification de patrimoine géré par des spécialistes à même d’optimiser les résultats de votre opération. Il est dédié aux particuliers acceptant une notion de risque importante, en quête d’un investissement immobilier  abordable, plus liquide et permettant de se délester des différentes tâches de gestion. 

A noter que les foncières cotées n’accordent aucune garantie concernant la perte de capital. Ce type d’investissement présente des risques beaucoup plus élevés que les SCPI, notamment face à la volatilité du marché boursier et le bouleversement du marché des établissements commerciaux. Aussi, il ne vous sera pas possible d’accéder à un crédit bancaire pour l’acquisition de titres de foncières cotées. Toutefois, vous pourrez toujours profiter de l’effet de levier en privilégiant les produits dérivés sur actions de foncières cotées. 

L’investissement dans le Crowdfunding immobilier

Le Crowdfunding immobilier est un type de financement participatif ayant pour but de financer des projets immobiliers de promoteurs ou de marchands de biens à travers une plateforme spécialisée et agréée AMF. Au terme d’une durée de 12 à 36 mois, vous aurez la possibilité de récupérer les fonds que vous aurez prêtés, avec l’objectif de réaliser un rendement compris entre 7 % et 9 % / an.  Vous pourrez ainsi investir dans le domaine de l’immobilier sans pour autant réaliser l’acquisition d’un bien ou de parts d’une société disposant d’un parc immobilier. Le Crowdfunding immobilier s’adresse principalement aux investisseurs qui envisagent de se positionner sur le marché de l’immobilier de façon simple et innovante.

A l’instar des SCPI et des foncières cotées, le Crowdfunding immobilier vous ouvre les portes de l’investissement dans la pierre avec une mise de départ plutôt abordable (2 k€). Peu chronophage, mais nécessitant un minimum d’expertise, ce type d’investissement est géré par un professionnel dans le domaine. Retenez cependant qu’il implique également des risques de perte en capital. Afin d’y remédier, il est impératif de mutualiser ses investissements sur plusieurs programmes, promoteurs et plateformes dans l’optique de diversifier votre portefeuille et par conséquent de réduire les risques. 

Le choix de la plateforme est aussi essentiel. Ainsi, nous avons retenu à la Financière  4 partenaires plateformes parmi plus de 150 existantes !

L’investissement dans le PRIVATE EQUITY 

Le Private Equity consiste à investir au capital de sociétés non cotées des fonds collectés auprès de particuliers et d'institutionnels dans des actifs immobiliers. Il peut s’agir aussi bien de complexes résidentiels, de résidences étudiantes, de complexes médicaux, de centres commerciaux, ou d’immeubles de bureaux.

Ces sociétés spécialisées dans l’investissement en immobilier peuvent adopter des stratégies d’investissement différentes : 

Core
Favorisée à l’origine  par les investisseurs institutionnels et les caisses d'assurance, l'activité "core" consiste à acquérir des biens (immeubles de bureaux le plus souvent) occupés par des sociétés financièrement très solides. Les biens sont situés dans des zones stables et peu risquées, et l'usage de l'effet de levier (crédit bancaire) est souvent très limité.
Exemple de biens : immeubles de bureaux loués présentant des revenus récurrents dans des quartiers d'affaires recherchés.
Cette politique s’apparente à la stratégie d’investissement des SCPI.
Core +
Il s’agit ici d’opérations présentant un risque d'occupation un peu plus important, du fait d'une commercialisation auprès de multiples locataires et/ou un recours plus important à l'effet de levier (crédit).
Exemple de biens : immeuble loué présentant des revenus récurrents, mais avec un potentiel de plus-value suite à des travaux mineurs ou à des changements de locataire ainsi qu'à l'évolution d’un quartier (extension ligne de métro, etc.).
Value added
Ces opérations présentent un potentiel de création de valeurs entre l'achat et la vente grâce à la réalisation de travaux ou le changement de destination du bien. Qu'il s'agisse d'opérations de marchands de biens ou de réhabilitation avec d'importants travaux, elles présentent un niveau de rendement plus élevé, notamment grâce à un effet de levier important.
Exemple de biens : immeubles vendus en dessous du prix du marché présentant un potentiel de plus-value après la réalisation de travaux.
Opportunistic
Définit des opérations de développement immobilier, promotion, aménagement foncier en tête. La rentabilité des opérations (entre 8 % et 15 %) peut être décuplée grâce à un effet de levier crédit important.
Exemple de biens : construction d'une résidence.

Nous vous avons  sélectionné  10  partenaires de premier plan, sociétés d’investissement d’envergure nationale ou internationale.

La localisation de certaines de ces sociétés et de l’immobilier à l’international permet aussi de bénéficier d’une fiscalité très intéressante.

Dans certains cas, le patrimoine peut être exonéré d’IFI, de fiscalité sur les revenus et de prélèvements sociaux, mais aussi d’autres avantages tels que les frais de donation, taxation sur les plus-values et reports des plus-values de cession pour les entreprises !

A l’origine, les tickets d’investissement étaient supérieurs à 1 million d’euros. Aujourd’hui, la Financière vous propose un amorçage à partir de 18 000 euros.

Les durées d’investissement s’échelonnent  entre 3 ans et 8 ans.

 

06.05.2021
immobilier, investissement

Auteur: Jean-Marc Meunier

Fondateur de La Financière Investissement, Conseiller en gestion de patrimoine & chef d'entreprises
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